괴정7구역, 사전타당성검토심의 통과

최근 괴정7구역에 대한 문의가 많아 정리해 본다. 아마 부산 전체적으로 재개발구역의 투자금액이 높아지다보니 소액으로 투자할만한 곳으로 괴정7구역을 주시하고 있다는 반증아닐까 싶다.

한 마디로 괴정7구역은 괴정5구역과 자주 비교되는데 형님과 아우의 관계다.

두 곳 모두 시범생활권 정비사업으로 진행되는 곳이다. 형님뻘인 괴정5구역은 2020년 6월 29일 사업시행인가를 받았다. 구역지정부터 사업시행인가까지 3년 밖에 걸리지 않아 빠르게 사업이 진행되고 있다. 조합에서는 연내에 조합원 종전자산평가와 조합원분양신청까지 끝내겠다는 계획을 가지고 있다. 한 마디로 괴정5구역은 다른 재개발구역보다는 매우 빠른 속도로 사업이 진행되고 있다.

 

사하의 중심, 괴정5,7구역

 

괴정5구역과 접한 괴정7구역은

2020년 3월 구역지정을 위한 사전타당성심의를 위해 주민동의율 78.6%로 해당 구청에 신청하여 부산시로부터 2020년 7월 사전타당성검토심의 결과를 받았다. 괴정5구역처럼 빠르게 사업이 진행될 것으로 예상된다. 아마 금년 말 내지 내년 초에 정비구역 지정이 이루어지지 않을까 예상해 본다. 구역지정 전이지만 괴정7구역은 대장인 괴정5구역의 영향으로 덩달아 가격이 빠른 속도로 상승하고 있다.

 

괴정7구역 조감도

 

사하구 괴정의 대장주는 괴정5구역이다.

구역지정 전 600~700만원에서 구역이 지정되자마자 800~900만원으로 상승한 학습경험이 있다. 괴정5구역의 경우 현재는 조합원분양가가 1,050만원인데 이는 보기드문 착한 분양가로 보여진다. 일반분양가는 1,450만원으로 예상되지만 공사속도 등에 따라 추가분담금이 늘어날 여지는 있다.

 

괴정7구역 배치도

 

괴정7구역은 벌써 sk건설 등 1군 건설사들이 진입해 수주전이 시작된 것으로 보인다.

인근 괴정5구역이 포스코와 롯데건설이 참여하는만큼 괴정5구역에 버금가는 건설사가 선정될 것으로 보여진다. 괴정7구역은 얼마전까지만 해도 신축 빌라가 분양을 하고 선투자자들이 진입하여 지분쪼개기도 제법 있었던 곳인데 이제 사전타당성검토심의결과를 통보받았기 때문에 그 이후의 지분쪼개기는 효력이 없다.

 

현재 빌라 14평이 평당 약1,300만원에 거래되고 있는데, 공주가 기준 추정 프리미엄은 1억 2,500~1억3,000만 원 수준이다. 조합원 수는 960~1,000명 정도이고 새로 지어지는 아파트는 2,311세대에 이르러 일반분양 물량이 많을 것으로 보여 비례율이나 사업성이 비교적 양호할 것으로 보인다. 구역지정 전이지만 구역지정만 되면 괴정5구역의 진행속도나 학습효과로 인해 비교적 순조롭게 사업이 진행될 것으로 예상된다.

 

사하구는 부산 전체를 기준으로 보면 선호도가 아주 높은 지역이 아니라는 지역콤플렉스가 있는 것은 사실이다. 그러나 준역세권에 괴정5구역과 동반 상승할 여력이 있고, 인근에 사하초, 사하중, 동아고, 해동고 등이 위치하고 있어 학군도 양호한 편이다. 예정되어 있는 제2 대티터널이 개통되면 전통적인 문화관광 중심지인 남포동으로의 접근성이 뛰어나고,

하단과 인접해 있는데다 명지국제신도시와도 교류가 가능한 범위에 있다. 인근 동원비스타가 1,400만 원을 넘고 있어 괴정5구역과 더불어 사하구의 중심으로 자리잡을 것임은 분명해 보인다. 소액투자의 메리트는 있어 보이지만 구역지정도 되지 않은 상태라 장기적 안목으로 접근할 필요가 있고, 단기간에 리스크 헷지가 쉽지 않다는 점은 고려해야 한다.