2023년 집값 상승한다

부동산시장 곡소리와 함께 2023년 계묘년 새해가 밝았다.

연말연시가 되면 언론과 전문가들은 앞다투어 부동산 관련 전망을 내놓는다. 2023년 전문가, 언론은 하락세가 이어질 것이라는 예측이 대부분이다. 일단 2023년 집값 전망에서는 하락론자들의 말발이 세다. 그들이 내세우는 주요 근거는 미국금리, 기준금리인상, 부동산심리위축, 인구감소, 미분양증가, 대외적인 거시경제의 불확실성 등이다. 끝모르고 치솟던 불장이 끝나고 부동산가격이 폭락장에 들어서면 늘 그랬듯이 '주식의 신', '투자의 대부'로 불리는 워렌 버핏 할아버지의 말이 회자된다.

 

 

"수영장에 가득찼던 물이 빠지면, 누가 발가벗고 수영을 하고 있었는지 알 수 있다."

 

주가나 부동산가격이 떨어지면 누가 무리하게 대출을 받았는지, 누가 영끌했는지 진짜 투자 실력이 드러난다는 것을 수영장 물에 빗대어 한 말이다. 수영장 물이 다 빠져야 투자자의 능력과 실체가 드러난다는 것이다. 자고나면 오르던 불장, 그동안 수영장에 물이 많아 수영하기에 좋았는데 이제 수영장에 물이 다 빠져버렸다. 혹자는 여전히 수영장 물이 빠지고 있는 중이라고도 한다.

 

아무튼  수영장 물이 빠지자 누가 발가벗고 수영했는지 실체가 드러났다. 계속 오르는 대출이자 감당이 벅차 헉헉대거나 영끌한 이들이다. 이에 반해 수영장 물이 빠져 힘들어 하는 이들을 보면서 안도하는 사람들도 있다. '난 이럴 줄 알고 아예 수영장 근처에 가지도 않았다'면서 스스로 위안을 삼는 사람들이다. 그러나 이들은 앞으로도 수영장에 가지 않을 가능성이 높다. 나중에는 '수영장 물이 더럽다', '수영장 입장료가 바싸다'면서 온갖 핑계를 대며 자신을 합리화하고 수영장에 가지 않을 이유들을 끊임없이 만들어낼 것이기 때문이다. 결국 투자를 하지 못하게 된다. 우선 수영복을 입고 수영을 하던, 발가벗고 수영을 하던 수영장에 들어가봐야 결과가 나올 것 아닌가? 근데 대출받고 영끌까지 해서 겨우 수영장 티켓을 사서 룰루랄라 수영하고 있었는데 물이 바닥을 드러냈다면 어떡해야 하나?.... "이 또한 지나가리라", 다시 수영장 물이 찰 때까지 버티는 수밖에 없다. 버티는 놈이 이긴다.

 

개인적으로는 2023년에는 집값이 상승세로 돌아선다고 본다. 여기서 말하는 집은 'A급 메이저 아파트'를 말한다. 즉 등락폭이 큰 상위 20~30%의 아파트를 말한다. 나머지 70%의 아파트는 등락폭이 크지 않고, 상승장과 하락장에도 크게 움직이지 않기 때문이다.

2023년은 기준금리 안정, 대출금리 인하, 정부의 완화정책 가시화, 공급부족, 언론과 전문가들의 설레발, 그리고 건설사들의 정부에 대한 압력-실제 정부는 전방위적 규제 완화대책을 내놓고 있다-등으로 볼 때 건설사들의 배째라식 대국민압박 전략이 통하고 있어 집값은 상승세로 전환될 것으로 예상한다.

물론 통계적으로는 미분양이 늘어나고는 있지만 악성미분양은 우려할만한 수준은 아닌 것으로 보인다. 미분양 운운하는 건 건설사의 자기방어 논리에 불과하다. 대부분의 전문가나 언론들이 하락세를 예측하고 있는데, 난데없이 집값이 오른다고 하니 그 근거가 궁금할 것이다. 그 근거란게 뭔가? 온갖 통계, 언론기사, 전문가의 전망치 등을 말하는 건가? 미안하지만 부동산시장 관련 통계, 언론기사, 전문가를 그닥 신뢰하지 않는다. 그러니 그런 근거를 대라고는 하지 마시라. 그동안 그들의 전망이 딱딱 들어 맞았던가? 그럼에도 우리나라 부동산시장을 쥐락펴락 하면서 엄청난 영향력을 행사하고 있는 전문가, 통계, 언론, 건설사 이야기를 좀 해볼까 한다.

 

 

미래를 맞추는 전문가는 없다

 

"우리가 곤경에 빠지는 것은 뭔가를 몰라서가 아니라 뭔가를 확실히 안다는 착각 때문이다." 마크 트웨인이 말했지만, 2015년 개봉된 영화 <빅쇼트> 때문에 유명해진 말이다. 전문가일수록 뭔가를 확실히 안다는 착각에 빠지곤 한다. 한 마디로 전문가들의 전망은 화려한 말장난이다. 정답도 없고, 오답도 없고, 주장에 대한 책임도 따르지 않는다. 온갖 통계와 그래프, 경제학, 거기다 러시아-우크라이나 전쟁까지 끌여들어 자신의 주장을 뒷받침하는 근거로 사용한다.

그러나 그 예측은 늘 빗나가기 일쑤였다. 부동산가격 상승세가 지속되던 2022년 상반기, <땅집고>에서 전문가 20명을 상대로 2022년 하반기 부동산시장(매매가와 전세가) 전망을 조사했는데, 19명이 상승한다고 했고, 1명만 매매가와 전세가 모두 하락한다고 전망했다. 결과적으로 2022년 하반기는 폭락이었다. 적중률은 5%에 불과하다. 이와 유사한 사례들은 곳곳에서 찾아볼 수 있다. 사회과학에서 과거에 대한 결과를 분석하고 해석하는 전문가는 있겠지만 미래를 예측하는 것은 '신의 영역'이다. 

'미래는 오래된 과거'라는 말도 있지만 그것은 수학적, 통계학적 접근이다. 부동산시장에서는 과거의 통계가 미래로 잘 연결되지 않는다. 같은 상황에서도 인간의 심리와 욕망이 과거와 미래에 다를 수 있기 때문이다. 그런데도 왜 해마다 그토록 많은 전문가들이 전망치를 쏟아낼까? 그들을 철석같이 믿고 따르는 기생체, 즉 대중들이 있기 때문이다. 인간은 환경에 적응한다. 같은 내용을 반복해서 보면 그 내용에 물드는 게 인간이다. 폭력 영화를 자꾸 보면 폭력적으로 변하는 게 인간이다. 부정적 언론기사를 반복해서 보면 부정적 시각을 가지는 게 인간이다. 

 

부동산 통계는 쓰레기통에 버려라

 

"세상에는 세 가지 종류의 거짓말이 있다. 그것은 그럴듯한 거짓말, 새빨간 거짓말, 그리고 통계다." 영국 총리를 2번 한 정치가이자 작가이며, 통계를 잘 이용하고 활용했던 벤자민 디즈레일리가 한 말이다. 통계는 인간행동을 집단화, 획일화하여 수치화하는 과정이다. 따라서 통계 그 자체는 거짓말을 하지 않는다. 통계 그 자체는 죄가 없다. 통계를 이해관계와 필요에 따라 각색하는 사용자들의 문제다. 주식시장은 주식시장대로, 부동산시장은 부동산시장 나름대로 통계를 비틀어 해석하기 일쑤다. 주식시장이 가장 화려하고 난해하며 그 다음은 부동산시장이다. 일반 대중들은 이해하기 힘든 통계로 변질되는 것이다. 통계를 가장 잘 이용하는 부류는 역시 전문가들이다. <벌거벗은 통계>의 저자, 발터 그래머는 "많은 사람들이 진실을 밝히기 위해서가 아니라 자신의 주장을 뒷받침하려는 목적으로 통계를 들먹인다."고 일갈했다.

 

-1998년 S대학교 경영학과 졸업생들 평균소득이 1억원이라는 결과가 나왔다. 그러나 그들 중 한두 명이 1,000억원을 벌었다면, 다른 졸업생들 90%가 2,000만원을 못 벌어도 평균소득이 1억원이라고 결론내리는게 통계다.

-5만명이 사는 동네에 10가구를 방문하고 나서 다섯 집에 피아노가 있었다고, 이 동네에 2만 5,000대의 피아노가 있다고 하는 게 통계다.

-1,000세대가 사는 아파트단지에서 2채가 30% 싼 가격으로 거래되면, 나머지 998세대의 아파트값도 30% 하락했다고 하는 게 통계다.

-P라는 도시에 10,000채의 아파트가 있는데 그 중 200채만 표본으로 조사해서 나온 결과를, P도시 전체 아파트 10,000채에 적용하는 게 통계다.

 

주택보급률 통계는 없어져야 한다

 

2019년 우리나라 주택보급률은 105% 수준이었으나 계속 줄어 2021년에는 102.2%다. 통계상으로는 가구수 대비 초과공급상태지만 여전히 집은 부족하다. 미분양이 생기는데 집이 부족하다고? 부족하다. 미분양은 건설사들 논리에 불과하다. 터무니없는 가격으로 분양하니까 미분양이 생기는 것이다. 무주택자가 40%에 육박하는 이유 역시 공급이 부족하다보니 가격이 비싸기 때문이다. 집이 부족하니까 가격이 오르는 것이다. 이외에 다른 이유들은 모두 말장난이다.

부동산 관련 통계 중에서, 부동산 이해관계자들이 신처럼 떠받들고 있는 '주택보급률', 양적지표인 주택보급률은 외국의 주요국들은 거의 사용하지 않는 철지난 통계다. 허점이 많다.

 

1. 주택수에 고시원, 오피스텔, 쪽방, 기숙사와 같은 곳을 제외한다.

 

서울의 가구수(2021년)는 404만6800가구다. 반면 주택 수는 381만1900채 가량으로 약 23만 5000채가 부족하다. 통계대로면, 서울에는 집이 없어 잠잘 곳 없는 노숙자 23만5000명(1인 1가구)이 거리를 떠돌고 있어야 한다. 그러나 서울에 가보라. 23만5000명이 잘 곳이 없어 떠돌아 다니지 않는다. 그들 대부분은 오피스텔, 쪽방, 고시원, 기숙사 같은 곳에 거주하고 있기 때문이다.

 

2. 가구수에 우리나라에 거주하는 외국인들을 제외시킨다.

 

우리나라에 거주하는 외국인들이 전부 길거리에서 자는 것도 아닌데, 통계는 우리나라는 외국인들은 모두 집 없이 길거리에서 자는 것으로 보고 있다. 말이 되는가? 외국인들은 모두 노숙자로 보는 것이다. 어느 지역에 100가구가 있고 100채의 주택이 있는데 외국인 가구가 5가구라면 이들 5가구나 빠진 95가구가 가구수로 적용되어 그 지역의 주택보급률((100가구/95채)×100)은 105.26%가 되어 집이 대략 5개가 남는 것으로 나온다. 즉 빈 집이 없는데도 빈 집이 있는 것으로 계산되는 것이다. 결국 외국인 가구가 많은 동네는 남아도는 빈집이 많은 것으로 나타나게 된다. 점점 외국인 가구가 증가하는 상황인데 이런 통계를 왜 아직도 만들고 있는지.

 

3. 주택의 질이 반영되지 않는다.

 

현실적으로 시골이나 도시 달동네에 낡고 오래된 집이 있다면 그 집에서 살기보다는 새로운 집으로 찾아 떠나려는 수요가 많기 때문에 주택보급률이 100%라도 늘 주택은 모자랄 수밖에 없다. 낡고 오래되어 물이 새는 된 집, 지붕이 부서지고 멸실되기 직전의 집은 사실상 사람이 거주하기 힘들어 집으로서의 효용가치가 없기 때문에 집이 아닌 것으로 봐야 하는데 통계에는 집으로 잡힌다.

 

4. 초과공급은 걱정할 필요가 없다.

 

미분양 증가한다고 시끄럽지만 우리나라는 여전히 집을 더 많이 지어야 한다. OECD '인구 1000명당 주택수'를 기준으로 하면 지금도 200만채의 집이 부족한 것으로 나타나고 있다. 개인적으로는 집을 더 공급해야 한다고 보는데, 통계를 보면 미분양이 생겨 집이 남아도는 것처럼 보인다. 여러 이유가 있겠지만 우리나라의 미분양의 가장 큰 이유는 집값이 비싸기 때문이다. 그럼 왜 집값이 바싸냐? 집이 부족하기 때문이다. 집을 왕창 지으면 집값은 내려간다.

아무튼 통계적으로 보면 실제 미분양은 증가추세다. 미분양 물량은 2만7375가구(2022.5.)를 시작으로 7개월 연속 증가세를 이어가다, 최근 3개월은 두 자릿수 증가율을 보이고 있다. 국토교통부에서는 미분양 위험선을 6만2000가구로 보고 있다. 그러나 미분양 중에서 문제가 되는 것은 준공 후 미분양인 악성미분양이다. 악성미분양은 7,110가구(2022.11.)에 불과하다. 부산의 미분양 역시는 541가구 증가한 2,514가구(2022.10.)인데, 그동안 1,000가구 내외를 유지하다 2022년 10월 들어 2천 세대를 훌쩍 넘었다. 미분양의 대부분은 소형단지 위주라서 아직 크게 우려할 만한 상황은 아니라 보여진다.

 

집이 남아도는 건 너무 걱정할 필요가 없다. 

예를 들어 보자. 한 마을에 한 가구 당 4명씩 2가구, 8명이 살고 있다. 그 마을에는 2가구니까 집이 2채 필요한데 1채만 공급하면, 통계상으로는 주택보급률((1채÷2가구)×100)은 50%다. 하지만 얼마 있다가 다시 가보라. 주택보급률은 100%로 나온다. 왜냐하면 길에서 잘 수는 없기 때문에 그 한 채에 가벽을 만들던, 칸막이를 하던 쪼개서 2개의 주택으로 변형시켜 살고 있기 때문이다. 반대로 이번에는 그 마을에 집 3채를 공급하면 어떻게 될까? 주택보급률((3채÷2가구)×100)은 150%가 된다. 하지만 일정 시간이 지나면 각 가구에서 분가되어 나와 나머지 1채에 살 것이기 때문에 주택보급률은 역시 100%가 된다. 따라서 초과공급이 150%, 200%가 아니라면 걱정할 필요가 없다. 집을 많이 지으면 집값이 내려갈 것이고, 집값이 내리면 가구수가 자동적으로 분화되기 때문이다.

 

 

따라서 주택 관련 유용한 통계도 있지만 대부분 표본 자체가 너무 적어 전체를 대별하기 어렵고, 또 표본의 다양성이 떨어져 획일화 시킬 여지가 많다. 유용한 통계 역시 시대적 변화를 다양하게 반영할 수 있는 노력이 따라야 통계로서의 신뢰성을 확보할 수 있다. 따라서 투자 측면에서 보면, 우리나라 부동산 통계로는 돈을 벌 수 없다. 통계는 돈을 잃지 않는 방법은 될 수 있을지 몰라도 돈을 버는 방법으로는 부족하다.

 

인구 1000명당 주택수

 

국민소득 4만불에 육박하는 우리나라도 이제는 양적지표인 주택보급률 대신 '인구 1000명당 주택수'라는 질적지표를 중시해야 한다. 주요 선진국들은 주택보급률 대신 '인구 1000명당 주택수'를 사용하고 있다. 물론 우리나라도 이에 대한 통계를 내고는 있다. OECD에서는 '인구 1000명당 주택수'는 462채가 적당하다고 보고 있다.

하지만 우리나라의 '인구1000명당 주택수'(2021년)는 꾸준히 상승하고는 있지만 전국 423.6채, 서울 402.4채 수준에 불과하다. OECD 기준 462채에는 40채가 부족하다. 40채는 작은 수치가 아니다. 이를 우리나라 5천만 명에 대입해 보면, 200만 채의 주택이 부족하다. 200만 채는 서울의 전체 아파트보다 더 많은 수치다.

서울의 전체 주택수는 387만호 인데 이중 아파트가 171만채 이므로 서울 전체 아파트보다 더 많은 주택을 공급해야 OECD 기준에 맞출 수 있다. 현실적으로 가능할까 싶기는 하지만 어쨌던 우리나라는 역대 늘 주택이 부족한 상황이었고 지금도 그렇다. 이 대목에서 '우리나라 인구가 점점 줄어드는데 집을 더 지어야 한다고' 반문할 수 있다. 인구가 줄면 집값이 하락한다는 데 대해서는 의견이 분분하고 복잡한 문제라서 조만간 별도로 정리할 예정이다. 아무튼 반복하지만 우리나라의 집값이 오르는 이유는 하나다. 집이 부족하기 때문이다. 집이 부족한 이유는 정부의 지나친 통제와 건설사의 이익구조만 보고 인간의 심리와 욕망을 보지 않기 때문이다.

 

언론의 부동산 뉴스는 건설사의 홍보전단지다

 

부동산 관련 언론기사 역시 신뢰성이 떨어진다. 지나치게 많은 건설사들이 언론과 방송사를 소유하고 있다. 건설사의 언론사랑은 눈물겨울 정도다. 우리나라 건설사들의 언론사 지분 소유구조(2021년)를 보면, SBS-태영건설, 헤럴드경제-중흥그룹, 서울신문-호반건설, 광주방송-호반건설, TV조선-부영주택, 한라일보-부영주택, 브릿지경제-부원건설, 영남일보-동양종합건설, 경기방송-호주건설, 강원민방-SG건설, 인천일보-부영주택, 울산방송-삼라건설, 광주매일-남양건설.........

언론사들은 왜 건설사를 소유하려 할까? 건설사는 광고 비중이 높다. 어차피 지불할 광고비라면 자기 소유 언론사에다 광고를 하는게 좋고 또 자기들의 이해관계에 따라 부동산 뉴스를 내보내는 홍보창구가 될 수 있기 때문이다. 

 

부동산시장에서는 건설사의 힘이 가장 세다

 

나라별 사정은 모두 다르겠지만 OECD 기준으로 보면, 그동안 우리나라는 주택이 턱없이 부족했고 지금도 그렇다. 그런데도 종종 미분양 났다고 난리였다. 건설사들이 맘대로 지어놓고 조금만 미분양 나면 경제가 폭망한다는 해괴한 주장을 펼쳐 왔고 또 역대 정권에서 그들의 말을 잘 들어주었다. 맘대로 아파트 지어놓고 미분양 생기는 걸 왜 국가와 국민들이 책임져야 하나? 미분양이 난다는 것은 가격이나 품질에서 수요자들이 외면했기 때문이다.

생각해 보라. 우리나라는 미분양이 나면 건설사가 망해야 하는데, 그때마다 언론, 전문가, 건설사 동원하여 일반 국민들에게 집 사라고 부추겨 미분양을 해소해 주었다. 미분양이 나면 가격을 내리던지, 품질을 좋게 하던지 해야지 국민들 현혹해서 떠넘기기 일쑤였다. 우리나라 건설사의 영업력은 세계 최고 수준이다. 미분양이 나도 어떻게든 처리해 버린다. 국민들이 사주지 않으면 마지막에는 국가가 사게끔 한다. 

얼마 전, 대통령까지 나서서 미분양아파트를 공공기관(LH, HUG)에서 매입해서 공공임대 해보라고 했다. 실제 LH는 서울 미분양아파트 36채를 80억에 매입했다. 농민들은 국회 앞에서 남는 쌀을 정부에서 구매해 달라고 시위를 하며 길거리에 쌀을 뿌려도 정부는 본척도 하지 않는다. 미분양 아파트는 사주면서 쌀은 사주지 않는 것이다. 식당을 운영하는 자영업자도 예측을 잘못해서 밥이나 반찬이 남으면 손해를 보지 정부한테 사가라고 하지 않는다.

자유시장경제원리가 돌아가는 나라에서 어느 정도 미분양이 나는 건 당연한 이치 아닌가? 어떻게 짓는 족족 다 분양이 되나? 분양이 다 되는게 이상한 거 아닌가? 분양이 잘되니까 가격도 안 내리고 품질도 닭장 수준이 되는 것이다. 외국 건설사들의 국내 주택시장 진입이 필요하다. 지금까지도 무슨 영업비밀 운운하며 분양원가 공개도 제대로 안하고 있다. 그런데도 미분양이 조금만 생기면 전문가, 언론 할 것 없이 건설사 모두 망한다고, 경제 폭망한다고 난리다. 식당 망하는 건 괜찮고 건설사 망하면 나라가 폭망하는가? 돈을 쓸어담을 땐 가만 있다가 미분양 몇 개 생기면 죽는 소리를 해대지만, 문 닫는 건설사가 없다는 게 신기할 뿐이다. 나만 그런가? 미분양, 물가상승, 인건비 상승, 금리인상 등으로 건설사 망하는 소리는 안들리고, 분양가 왕창 올라가는 소리만 들린다.

 

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인구가 감소해도 집값이 하락하지 않는 이유