이제는 심리적 입지다

부동산 시장에는 오랫동안 어느 누구도 감히 테클을 걸거나 이의를 제기할 수 없는 괴물이 살고 있다. 이 괴물은 부동산 업계에서는 거의 신적인 존재로 추앙받고 있다. 감히 그 누구도 그에게 불평불만을 제기할 수 없었고 지금도 그렇다. 물론 그만큼 부동산시장에서 이 괴물은 대단히 유용한 존재였다는 반증이기도 하다. 바로 Location(입지)다.

 

'입지(立地)'의 사전적 정의는 '인간이 경제 활동을 전개하는 데 선택되는 적합한 장소나 지역'이다. 그간 입지는 지나치게 부동산의 물리적 특성, 즉 고정성에만 초점을 두었다. 하지만 아파트는 이제 부동산이 아니라 동산이라고 봐야 한다. 내용연수가 30년으로 긴 동산이자 공산품 말이다. 입지는 아파트시장 전체적으로는 가격 결정에 영향을 미치지만 좀 세분화 해보면 변화가 감지된다. 

 

미국 하버드 대학에 진학한 우리나라 학생에게 수업시간에 교수가 물었다. 

'부동산에서 가장 중요한 것 3가지가 무엇인가?', 학생이 머뭇거리자 교수가 말했다.

"...first location, second location, and third location(첫째도 입지, 둘째도 입지, 그리고 셋째도 입지) " 이라고 말했다는 일화는 유명하다.

 

first location, second location, and third locations.

 

물리적입지 측면에서 Location은 ‘언제(When)’가 아니라 ‘어디(Where)’에 초점을 두라는 말이다.

물론 이는 실거주, 똘똘한 한채에는 유용하게 적용될 수 있지만, 투자측면에 보면 'Location이 중요하냐, Timing이 중요하냐!'는 논쟁거리다. '어디' 못지 않게 '언제', 즉 타이밍과 현재의 상황도 중요하다는 것이다. 물론 둘 다 충족하면 금상첨화겠지만 그렇지 않은 경우가 대부분이다. 

 

예를 들어, 부산 오륙도 인근에 낚시가 아주 잘되는 위치, 핫스팟이 있지만 비바람이 몰아치는 태풍이 온다면 고기가 잡힐까? 낚시가 아주 잘되는 멋진 장소였지만 태풍이라는시장상황, 현재의 상황이 Location을 삼켜버린다. 또한 낚시가 잘되는 곳이지만, 하필이면 그날 내가 몸이 아파 낚시를 가지 못하면 아무리 낚시가 잘되는 곳이라도 말짱 도루묵이 된다. 나의 현재 몸 컨디션, 자금사정, Timing이 좋지 않으면 아무리 핫스팟이라도 의미가 없다.

 

그래서 개인적으로 입지를 '물리적 입지'와 '심리적 입지'로 구분해 보고자 한다.

물리적 입지는 부동산의 물리적 고정성에 초점을 둔 전통적 입지를, 심리적 입지는 개인의 다양한 가치와 심리를 반영하는 현대적 입지를 말한다.

 

물리적 입지 (physical location)	전통적 입지	고정적	측정 가능	편의성	객관적	집단적 가치	교통, 환경, 편의시설 등 중시
심리적 입지 (psychological location)	현대적 입지	유동적	측정 불가	희소성	주관적	개별적 가치	pride 중시

 

이외에도 물리적 입지는 교통, 환경, 편의시설 등 개별 요소들을 선정하여 어느 정도의 객관화가 가능한 동시에 개인보다는 집단적 가치를 중시한다. 반면, 심리적 입지는 인간의 다양한 가치와 프라이드를 중시하기 때문에 객관적으로 측정하기가 어렵고, 집단적 가치를 중시하는 물리적 입지에 비해 각자의 프라이드를 강조하는 개별적, 주관적 특성이 강하다.

 

부산의 특급아파트를 대표하는 '해운대 중동 엘씨티, 남구 용호동 W, 수영구 남천동 남천삼익비치'의 공통점 2가지는?

첫째, 바다뷰가 좋다.

둘째, 지하철이 없다.

특급아파트는 그 아파트에 산다는 그 자체의 자부심과 희소성에 따른 심리적 만족감을 더 중요시한다. 진짜 비싼 아파트는 지하철이 없다. 아니 지하철을 싫어한다. 따라서 물리적 입지 측면의 교통, 편의시설 등은 서민들이 사는 저가아파트의 입지분석에서는 유용하지만, 부자들이 사는 특급아파트는 만족감이라는 심리적 입지가 더 중요하다. 문제는 심리적 입지는 개별성이 강해 객관화가 어렵기는 하다. 따라서 전통적 입지는 저가아파트에서는 유용하지만 고가아파트일수록 효용성이 떨어진다.

 

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