137. 토지등소유자와 분양자격

재개발 재건축에 관심을 가질 때 처음 접하는 용어가 바로 토지등소유자이다. 새로 짓는 아파트를 분양받을 수 있는 전제조건이기 때문에 아주 중요한 개념이다. 토지등소유자의 자격은 재개발사업과 주거환경개선사업은 동일하고 재건축사업은 이와 다르다.

토지등소유자
재개발사업, 주거환경개선사업	-토지소유자 -건축물소유자 -지상권자
재건축사업	토지+건축물소유자

토지등소유자란 조합이 설립되기 전 구역 내 물건 소유자를 말한다. 간혹 토지등소유자와 조합원이 어떻게 다르냐고 묻는 경우가  있는데, 같은 개념이지만 사업의 진행단계에 따라 다르게 불리는 것 뿐이다.

사업단계	조합설립 전	토지등소유자
	조합설립 후	조합원

즉, 조합이 설립되기 전까지는 조합원이라 부를 수 없기 때문에 일단 토지등소유자라고 부른다. 따라서 토지등소유자는 일종의 예비 조합원이라 생각하면 된다. 그러다 조합이 설립되면 토지등소유자를 조합원이라고 바꾸어 부른다.

재개발은 토지 또는 건축물을 소유하고 있거나 지상권을 소유한 경우, 재건축은 토지 및 건축물을 소유한 경우에 토지등소유자가 된다. 그러나 토지등소유자라고 해서 모두 분양자격이 주어지는 것은 아니다. 

분양자격 확정 과정

토지등소유자--->조합원--->관리처분--->분양자격

토지등소유자라고 해서, 조합원이라고 해서 무작정 분양자격을 주는 것은 아니고 분양자격이 확정되기 위해서는 3단계 과정을 통과해야 한다. 

먼저, 토지등소유자일 것----조합원자격이 있을 것---관리처분인가시 현금청산자가 아닌 분양자격이 있는 조합원으로 확정될 것...

즉 토지등소유자이면서 조합원자격이 되고 거기다 관리처분시 분양자격 요건이 될 경우에 비로소 분양자격이 주어진다. 간혹 토지등소유자이거나 조합원이면 무조건 분양자격이 있다고 생각하는 경우가 있는데 꼭 그렇지는 않다. 조합원이었지만 과소토지를 소유하거나 다물권자 등의 사유로 현금청산자가 되는 경우도 있고, 재개발의 지상권자나 존치건축물소유자는 토지등소유자이면서 조합원자격도 있지만 분양자격이 없다. 

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