138. 입주권 vs 분양권, 원조합원 vs 승계조합원

'얼죽아', 얼어 죽어도 아이스아메리카노... 어느덧 우리나라를 대별하는 문화용어가 된 듯하다. 이제 얼죽아도 좀 바뀌어야 할 것 같다. '얼어 죽어도 아파트'로 말이다. 아파트 천국, 아파트 공화국 거기다 얼죽신(얼어 죽어도 신축아파트)에 죽고 사는 대한민국에서 얼죽신에 입주할 수 있는 대표적인 방법이 '입주권(조합원입주권)'과 '분양권'이다. 먼저 입주권은 <도시및주거환경정비법=도시정비법=정비법>에 의한 재개발 재건축사업 조합원이 관리처분인가로 신축아파트에 입주할 수 있는 권리다. 입주권은 소유권 이전이 동반되는 물권적 권리이므로 매매시 취득세를 내야 한다. 입주권은 재개발 재건축사업 등에서 관리처분인가를 받은 경우를 말하므로 관리처분인가를 받기 전까지는 그냥 조합원 물건이지 입주권은 아니다.

반면 분양권은 청약통장으로 한국부동산원의‘청약홈’에 신청하여 당첨되면 입주할 수 있는 권리, 즉 조합원이 아닌 일반청약으로 당첨된 권리를 말한다. 입주권과 달리 소유권 이전이 없는 채권적 권리(분양계약서 매매)에 불과하기 때문에 매매시 완공전까지는 취득세가 없다.

입주권 vs 분양권

입주권과 분양권은 신축아파트에 입주할 수 있는 권리라는 공통점이 있지만 사실상 공히 주택의 실체가 없는 단순한 권리에 불과하다. 그런데도 굳이 입주권과 분양권을 구분하는 이유는 결국 세금 때문이다. 따라서 입주권과 분양권은 세법에서 만들어낸 용어에 불과하기 때문에 별다른 의미는 없다.

1. 의미

입주권	<도시정비법>에 의한 재개발사업, 재건축사업 및 <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>에 의거 시행되는 자율주택정비사업,가로주택정비사업, 소유고재건축사업, 소규모재개발사업에서 조합원으로 입주할 수 있는 권리
분양권	일반분양을 통해 당첨되어 입주할 수 있는 권리

입주권과 분양권은 공통점보다는 차이점이 더 많다. 입주권을 간단하게 말하면 재개발 재건축사업 등에서 조합원으로 입주할 수 있는 권리다. 그럼 조합원이기만 하면 무조건 입주권을 받을 수 있느냐인데 꼭 그런 것은 아니다. 예를 들어 재개발사업의 경우, 조합원지만 입주권을 못 받는 경우가 있다. 분양신청을 포기하거나 과소토지를 소유한 조합원이었지만 관리처분인가 과정에서 현금청산자가 된 경우가 그렇다. 지상권자, 존치건축물소유자도 조합원이지만 아파트를 받을 수 없기는 마찬가지다. 따라서 <도시정비법>에서는 다음과 같이 ‘조합원입주권’에 대해서는 명확하게 정의하고 있다.

개정 전(2021.12.31.까지)	개정 후(2022.1.1.부터)
“조합원입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 ​재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.	“조합원입주권”이란 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(같은 법 제22조에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 같은 법 제2조 제6호의 토지등소유자를 말한다)으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.

입주권 관련하여 2021년 12월 31일을 기준으로 개정되었다. 기준일까지는 세법상 입주권을 <도시정비법>에 따른 재건축사업, 재개발사업 그리고 <빈집법>에 따른 소규모재건축사업에 국한하고 있었지만, 2022년 1월 1일부터 개정되어 <빈집법>에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업이 추가되었다.

따라서 입주권에서 중요한 것은 ‘재개발 재건축 조합원 여부’가 아니라 관리처분인가시 정관 등에 의해 아파트를 받을 수 있는 ‘재개발 재건축 조합원으로서 분양적격자인지 여부’가 핵심이다. 따라서 관련 법에서 열거하지 않은 <주택법>에 의한 지역조택조합의 조합원으로 입주할 수 있는 권리는 입주권이 아니다. 마찬가지로 <도시정비법>에 의해 진행되기는 하지만 주거환경개선사업의 경우에도 입주권이라 부르지 않는다.

2. 발생시점

입주권	관리처분인가 후
분양권	일반분양 후(분양계약서 매매)

여러 사업절차 중 관리처분인가일을 기준으로 입주권 여부를 판단한다. 따라서 <도시정비법>상 조합원이 소유한 물건이 관리처분인가를 받으면 입주권으로 바뀌었다가 카멜레온처럼 준공이 되면 다시 <주택법> 적용을 받아 주택이 된다.

구분	관리처분인가일 전	관리처분인가일	준공일
재개발사업	주택	조합원입주권	주택
재건축사업	주택	조합원입주권	주택
주거환경개선사업	주택	부동산을 취득할 수 있는 권리	주택

앞서 언급했듯이 <도시정비법>으로 진행되는 사업임에도 불구하고 주거환경개선사업의 경우에는 입주권이라 하지 않고 부동산을 취득할 수 있는 권리라는 점을 기억할 필요가 있다. 그러나 <빈집법>에 따른 정비사업의 경우에는 관리처분인가 절차가 생략되기 때문에 사업시행인가일에 입주권으로 바뀌게 된다. 정리하면 관리처분인가일부터 준공일까지의 기간만 입주권이라 부르는 것이다.

3. 세법상 주택수 포함 여부

입주권	2020년 8월 12일 이후 취득시 주택수 포함
분양권	2021년 1월 1일 이후 취득시 주택수 포함

입주권과 분양권은 태생적으로 주택이 아닌 단순한 권리에 불과하다. 따라서 종전에는 주택수에 포함되지 않았지만 입주권과 분양권을 활용한 부동산 투기가 성행하자 주택 수에 포함시키게 된 것이다. 입주권은 2020년 8월 12일 이후 취득분, 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분은 각각 주택수에 포함된다. 따라서 지금은 입주권과 분양권 공히 주택수에 포함되는 것이다.

조합원입주권 vs 부동산을 취득할 수 있는 권리

앞서 보았듯이 <빈집법>에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업에 의해 취득한 입주자로 선정된 지위는 2022년 1월 1일부터 입주권의 범위에 포함된다. 따라서 양도소득세법에서는 2021년 12월 31일까지 취득한 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업에 의한 지위는 분양권이 아닌 '부동산을 취득할 수 있는 권리'로 보는 것이다. 입주권과 부동산을 취득할 수 있는 권리는 정비사업의 종류, 시기에 따라 달라지는데, 굳이 이를 구분해야 하는 이유는 세법상 취급하는 방법이 다르기 때문이다.

구분	입주자로 선정된 지위
	조합원입주권	부동산을 취득할 수 있는 권리
양도소득세 비과세 여부	일정 요건 충족시 가능	불가능
양도시 보유기간에 따른 세율	1년 미만 : 70%	1년 미만 : 50%
	1년 이상~2년 미만 : 60%	1년 이상~2년 미만 : 40%
	2년 이상 : 기본세율	2년 이상 : 기본세율
주택수 포함 여부	o	x

입주권은 일정 요건을 충족하면 비록 주택이 아닌 '권리'의 양도임에도 비과세를 적용받을 수 있는 반면, '부동산을 취득할 수 있는 권리'를 양도하는 경우에는 비과세를 적용받을 수 없다. 예를 들어 1세대가 1조합원입주권을 가진 경우 비과세를 받기 위해서는 세 가지 요건을 충족해야 한다.

1세대 1조합원입주권 비과세 요건

1. 원조합원일 것

2. 관리처분인가일 현재 비과세 요건을 충족할 것(2년 보유, 단 2017년 8월 3일 이후 조정지역은 2년 보유 + 2년 거주)

3. 양도일 현재 다른 주택, 조합원입주권, 주택분양권(2022.1.1.이후만 해당)이 없을 것(단, 관리처분인가일 이전에 주택이 철거되는 경우에는 철거일 기준 비과세 요건을 충족할 것

원조합원 vs 승계조합원

원조합원과 승계조합원을 구분하는 기준은 취득세와 양도소득세 간 차이가 있는데, 먼저 취득세 산정을 위한 원조합원 여부는 정비구역지정일, 양도소득세 산정을 위한 원조합원 여부는 관리처분인가일을 기준으로 한다. 게다가 양도소득세의 원조합원은 재개발과 재건축의 적용 기준이 다르다는 점도 유의해야 한다.

구분	기준일
재건축	관리처분인가일
	이전 : 원조합원	이후 : 승계조합원
재개발	사업시행인가일 또는 정비구역지정일
	정비구역지정일이 2008.3.12.이전 원조합원 : 사업시행인가일	정비구역지정일이 2008.3.12.이후 원조합원 : 정비구역지정일

먼저 재건축의 경우, 원조합원과 승계조합원 기준일은 관리처분인가일이다. 따라서 기준일 이전에 매수하면 원조합원, 기준일 이후에 매수하면 승계조합원이 된다. 그러나 재개발의 경우에는 약간 복잡하다. 내용이 개정되어 시기에 따라 사업시행인가일이 될수도 있고 정비구역지정일이 될 수도 있다. 즉 정비구역지정일을 기준으로 2008년 3월 12일까지 정비구역이 지정되었다면 사업시행인가일, 그 이후에 정비구역으로 지정되었다면 정비구역지정일로 원조합원 여부를 판단하게 된다. 개정되면서 기준일을 앞당겼는데 세금을 많이 부과하기 위해서다. 취득세 관련하여 <매거진에이치>에서 정리한 자료이다.

그리고 1세대가 관리처분인가일 현재 비과세 요건을 충족한 1주택자의 경우 해당 주택이 <도시정비법>상 재개발사업에 의해 입주권으로 바뀌었다면 조합원입주권으로 보아 양도시 비과세 적용이 가능하다. 그러나 <도시정비법>상 주거환경개선사업에 의해‘부동산을 취득할 수 있는 권리’로 바뀐 경우에는 입주권이 아닌 단순히‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 불과하므로 양도시 비과세 적용이 불가능하다.

............입주권 vs 분양권, 입주권 vs 부동산을 취득할 수 있는 권리, 원조합원 vs 승계조합원..........

이런 복잡하고 요상한 말들이 탄생한 이유는 결국 세금 때문이다. 어떻게 하면 세금을 더 많이 부과할까 하는 국세청의 눈물겨운 고민끝에 탄생한 용어들이다. 멀리서 대충보면 쉬워 보이지만 가까이서 파면 팔수록 복잡하다. 찰리 채플린의 말처럼 말이다. '인생은 멀리서 보면 희극이지만 가까이서 보면 비극이다.' 

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