부산 해운대 우동1재건축(삼호가든), 공사비 갈등으로 시공사 해지?

부산 재건축 3대 대어로 불리는 해운대 우동1구역(삼호가든)재건축, 조합에서 공사비 협의 불성실을 이유로 시공사인 DL이앤씨를 시공계약 해지하겠다고 예고하고 있다. DL이앤씨가 시공사로 선정된 후 지난 3년간 무슨 일이 있었던 것일까?

삼호가든 : 아크로원하이드(ACRO One Hyde) 조감도-DL이앤씨

이와 관련한 신문기사(2024.11.7. 국제신문)를 보면, 사업시행인가까지 받은 상태에서 조합은 DL이앤씨의 무성의한 공사비 협상을 이유로 시공사를 해지하겠다는 입장이다.

- 디엘이앤씨 “검토 중, 11일 확답”
- 조합원 분담금 최하 3억 원 추정
- 30일 총회 열고 선정 취소 진행

부산 해운대구의 노른자위 땅으로 분류되는 우동 삼호가든(우동1구역) 재건축 사업이 난항을 겪는다. 올해 초 사업시행 인가를 받으며 본궤도에 올랐지만 조합과 시공사 간 공사비 갈등으로 시공사 선정이 무산될 위기에 처했다.

7일 지역 정비업계에 따르면 삼호가든 재건축 조합은 지난 5일 시공사인 디엘이앤씨 측에 ‘공사도급계약 협의 종료 통지’ 공문을 보냈다. 공문을 보면 조합은 5일 오후 2시까지 공사도급계약에 대한 시공사의 최종 입장 회신을 요청했지만 시공사 측이 ‘검토 중이어서 11일까지 보내겠다’는 입장을 회신했다.

조합은 ‘시공사의 반복적인 회신 지체는 적극적 추진의사가 결여된 것으로 추정된다. 공사도급 계약을 위한 협의를 종료하고 조합원 총회를 통해 결과를 통보하겠다’고 밝혔다. 조합은 오는 30일 총회를 열어 ‘시공사 선정 무효 취소 안건’을 상정할 예정으로 알려졌다. 삼호가든은 해운대구의 대규모 정비사업장으로 사업 초기부터 1군 건설사와 투자자의 관심이 높았다. 2021년 3월 디엘이앤씨가 다른 건설사와 치열한 수주전을 통해 시공권을 확보하고, 지역에서는 최초로 하이엔드 브랜드인 ‘아크로(투시도)’를 도입하기로 했다.

조합은 애초 지난달 관리처분 총회를 거쳐 내년 3, 4월 이주에 돌입해 2026년 착공한다는 계획이었다. 기존 설계안을 변경해 단지 구성을 40평형대를 800세대 이상, 30평형대를 400세대 수준으로 줄이는 등 하이엔드 아파트를 최대한 부각하기로 했다. 하지만 지난 7월 조합원들에게 ‘종전자산평가액’이 공개되면서 사업에 차질을 빚기 시작했다. 당시 일반세대의 일반분양가는 3.3㎡ 당 4900만 원, 조합원 분양가는 3900만 원으로 추정했다. 이 금액 그대로 분양가가 책정된다면 국민평형으로 불리는 84㎡의 일반분양가는 16억7000만 원, 조합원 분양가는 13억3000만 원 수준이다. 펜트·테라스 세대의 3.3㎡ 당 일반분양가는 5500만 원, 조합원 분양가는 4400만 원이다. 전문가들은 조합원의 분담금 수용 여부가 이 사업의 진행 속도를 가를 것으로 예상했다. 추후 감정평가액이 나오고 관리처분절차를 거쳐야 정확한 분담금 규모를 알 수 있지만 정비업계는 84㎡ 기준 비슷한 면적으로 수평이동할 경우 최하 3억 원 이상의 분담금이 나올 것으로 추정한다.

조합은 해운대로 349번길 24 외 8필지 일대 7만9517㎡에 건폐율 23.72%, 용적률 258.12%를 적용한 지하 7층~지상 34층 공동주택 20개 동 1303세대와 부대복리시설 등을 건립한다. 김영찬 조합장은 “시공사 측은 공사비 내역서와 입찰 당시 보완서류도 보내지 않는 등 협상 의지가 없는 것으로 판단된다. 조만간 총회를 열어 시공사와 협상 종료 결과를 보고 하고 의견을 모아 시공사 선정 취소 등을 진행할 계획”이라고 말했다.

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서울, 지방 할 것 없이 정비사업장 곳곳에서 공사비 갈등이 표출되고 있다. 특히 소위 입지가 좋고 관심을 많이 끄는 사업장일수록 갈등의 골이 더 깊다. 개인적으로도 지인들이 투자를 많이 한 사업장이라 문의전화도 자주 받고 관심이 가는 사업장이다. 내부적인 이유가 있어서겠지만 우동1구역은 비교적 사업이 빨리 진행되어 사업시행인가까지 난 마당에 지금와서 시공사를 해지하는 것은 좀 우려스럽다. 한 마디로 해지하면 더 좋은 대안이 있냐는 것이다. 시공사의 협상 무성의도 문제지만 그렇다고 계약해지가 능사는 아니다. 정비사업은 일희일비하는 사업이 아니다. 사업이 끝날 때까지 조합과 시공사간 끊임없는 갈등이 생길 수밖에 없는 복잡한 사업이다. 따라서 갈등을 최소화하는 것이 사업의 성패를 좌우한다.  

그렇다면 시공사가 왜 공사비 협상에 적극적이지 않을까? 이유는 간단하다. 우선 금리변동이 심하고 물가도 불안하고 인건비와 자재값이 요동치니 공사비를 적정하게 산출하기 어려운 측면이 있다. 그리고 시공사 선정 당시로 되돌아가보자. DL이앤씨와 SK의 최종 입찰에서 공사비를 DL이앤씨에서 높게 책정했음에도 조합원들은 DL이앤씨를 선택했다. 여러 이유가 있겠지만 브랜드 때문이지 싶다. 지방 최초의 'ACRO' 브랜드라는 시공사의 홍보에 조합원들이 박수를 보낸 결과였다. 선정 당시는 아크로가 지방 최초였지만 지금은 촉진3, 광안A, 중동5구역....부산에도 여기저기 아크로가 남발되고 있다. 재개발 재건축 사업장 모든 조합원들의 마음은 한 가지다. 브랜드 가치는 높고 공사비가 낮아 분담금을 적게 내는 것이다. 하지만 세상에 그런 사업은 없다. 수요와 공급이라는 경제논리에 비춰봐도 그렇다. 

현재 동일 평형으로 이동시 분담금이 3억 정도라는데 개인적으로 이보다는 분담금 규모가 더 높아질 것으로 예상된다. 지난 3년 동안 시공사와 본계약을 하지 않은 상태이기 때문이다. 2021년 시공사 선정을 위한 우선대상협상 당시 DL이앤씨는 평당 609만원의 공사비를 제안한 바 있다. 모르긴 몰라도 평당 1000만원을 넘는 공사비를 요구할 것으로 예상된다. 공사비 평당 1000만원은 DL이앤씨를 해지하고 다른 시공사를 선정해도 별반 달라지지 않을 것이다. DL이앤씨와 결별하고 다시 시공사를 선정할 때 과연 조합원들이 눈높이를 낮출 수 있겠냐는 것이다. 결국 그놈이 그놈일 가능성이 많다. 우동1구역 뿐만 아니라 촉진3(아크로), 범천1-1(힐스테이트아이코닉)도 시공사와 조합간의 갈등이 심화되고 있다. 정비사업은 일단 조합이 설립되고 시공사가 선정되면 가급적 빨리 공사를 마무리하는 것이 조합원에게 유리하다. 작은 갈등으로 그때마다 잘잘못을 따지기보다는 빨리 공사를 마무리하는 것이 유리한 사업이다.

그리고 조합에서 DL이앤씨의 공사비 협상 무성의를 이유로 계약해지하면 DL이앤씨가 그냥 수긍하겠는가? 매몰비용과 기회이익 박탈을 이유로 법적분쟁으로 돌입할 것이다. 조합에서는 '시공사가 말도 안되는 주장을 한다'고 하지만 시공사는 '이만한 시공사면 이 정도는 해줘야 한다'고 생각하는 것이다. 조합은 시공사의 갑질이라고 하고 시공사는 경제논리라고 한다. 그 간극을 좁히고 메우는 것이 사업성공의 지름길이다. 따라서 시공사는 선정되면 그냥 함께 가는 것이 상책이다. 선정해 놓고 해지한다고 난리법석을 떨 게 아니라 선정할 때 신중해야 한다.

여러가지를 고려해봐도 우동1구역은 DL이앤씨와의 공사비 접점을 찾아 같이 가는 것이 바람직해 보인다. DL이앤씨와 결별하면 누구를 시공사로 선정할 것인가? 추측컨데 포스코, GS, 롯데, 현대, 삼성 중에서 다시 선정하지 않을까? 요즘 같은 분위기로는 입찰에 응할 건설사가 있을지도 의문이다. 다시 선정한다고 해도 이들 중 DL이앤씨보다 조합원에게 유리한 조건을 제시할 건설사가 있을까? 현실을 직시할 필요가 있다. 지금은 조합이 아닌 시공사의 입김이 강한 시기다. 지금은 시공사가 갑이고 조합이 을인 시기다. 시공사의 무리한 공사비 증액에 분노하지만 그렇다고 대안없이 해지하는 게 해결책이 될수는 없지 않은가!

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