'지분쪼개기' 잡으려다 사업 엎을 판…상가에 발목 잡힌 재건축

조합설립 위해 상가소유자에 아파트 분양 '당근'줘
法 "조합원 전원 동의해야" 판단…관행에 제동 걸자
방배6구역·신반포2차 등 재건축 사업 곳곳 멈춰서
1기 신도시 등 불안감 ↑…"3분의 2 동의 등 입법 노력 필요"

서울 아파트 재건축 사업장 곳곳이 상가 문제로 시름하고 있다. 통상 상가가 포함된 재건축 사업장은 조합설립인가를 위해 상가 소유자들의 동의를 얻으려 아파트 분양을 약속하는데, 최근 법원에서 이를 위해선 조합원 100% 동의를 받아야 한다고 판단하면서다. 상당수 단지가 상가를 끼고 있는 형태인 1기 신도시 선도지구 재건축 사업도 상가와의 갈등에 발목 잡힐 수 있다는 우려가 커진다.

9일 정비업계에 따르면 서울중앙지법은 지난달 19일 신반포2차 아파트 재건축 조합원 일부가 조합을 상대로 제기한 총회결의 무효확인소송에서 원고 승소 판결을 내렸다. 이들은 총회결의 내용 중 상가 소유자들이 아파트 분양을 받을 수 있도록 한 ‘산정비율’을 문제 삼았다. 산정비율은 0.1에서 1.0 사이로 책정되며, 이를 아파트 최소 분양가에 곱한 값이 상가 가치보다 낮을 경우 상가 소유자들은 상가 분양을 포기하고 아파트 분양이 가능하다. 가령 상가 가치가 4억원, 아파트 최소 분양가가 10억원이라면 산정비율이 1.0일 땐 상가 소유자들의 아파트 분양이 불가능하지만, 0.4 이하로 낮추면 가능해지는 식이다. 

상가를 낀 재건축 사업장은 조합 설립을 위해 상가 소유자 과반 이상의 동의가 필요한만큼 아파트 분양을 ‘당근’으로 제시해왔다. 신반포2차 조합 역시 산정비율을 0.1로 책정, 아파트 분양을 할 수 있도록 하면서 상가 소유자들의 동의를 구한 셈인데 이를 반대하는 일부 조합원들이 제기한 소송에서 패소하면서 사업 추진에 제동이 걸린 것이다. 서울중앙지법의 이같은 판결은 지난해 10월 대법원이 방배6구역 재건축 사업장 관련 ‘조합원 전원의 동의 없이는 상가 소유자들에 아파트를 분양할 수 없다’는 판결을 내린 데 따른 영향으로 풀이된다.

해당 소송은 상가 소유자가 아파트를 분양할 수 있도록 하는 내용의 조합 정관 변경 안건이 총회에서 부결되자, 상가 소유자들이 제기한 건이다. 서울고법은 “상가 조합원에게 상가를 공급한다는 원칙을 지키는 게 불가능하거나 상가 조합원에게 부당한 결과가 발생하는 경우에 예외적으로 주택을 공급하는 것”이라며, 더 나아가 상가 소유자들에 아파트 분양을 할 수 있도록 하는 정관 변경을 위해선 조합원 100%의 동의를 얻어야 한다고 판시했다. 대법원 역시 이를 받아들여 조합의 손을 들었다.

법원의 이같은 판단이 속속 이어지면서 1기 신도시 선도지구를 비롯한 주요 재건축 사업 추진에 제동이 걸릴 수 있다는 불안감이 커지는 모양새다. 조합원 100% 동의를 받기 쉽지 않은만큼, 상가 소유자들을 설득할 만한 당근이 사실상 사라지면서다. 이강만 법무법인 율촌 변호사는 “법원의 최근 판결은 상가 소유자에 대한 아파트 분양을 강력히 제한하기로 결정한 것으로, 이른바 ‘상가 지분 쪼개기’라는 문제적 관행을 바로잡기 위한 판단으로 보인다”며 “하지만 그렇다고 상가 소유자에 대한 아파트 분양을 너무 강력히 제한하면 상가 소유자의 동의를 받기 어려워 사업 자체가 좌초될 위험이 있다”고 지적했다.

그러면서 “조합은 재건축 사업을 지속하기 위해 도시정비법 시행령상 상가 소유자가 아파트 분양을 할 수 있는 예외 요건인 새로운 상가를 아예 건설하지 않거나, 토지분할청구의 소 제기, 상가 소유자에 보상액 지급 등 다른 특혜를 부여하는 등 여러 방안을 고려해야 하는 상황”이라며 “정관 변경에 준해 의결정족수를 조합원 3분의 2 이상으로 낮추는 입법적 해결 역시 하나의 방안이 될 수 있다”고 조언했다.-자료 : <이데일리>, 2025.1.9.

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* 산정비율이란... 예를 들어 상가소유자 A의 상가가치가 4억, 아파트 최소분양가가 10억일 경우, 산정비율이 1.0이면 아파트 최소분양가가 그대로 10억이 되어 A는 상가가치가 아파트 최소분양가에 미치지 못하여 아파트 받는 것이 불가능하다. 그런데 산정비율을 0.1로 낮추면 아파트 최소분양가는 1억이 되어 A가 아파트를 받을 수 있게 된다. 산정비율 관련 자세한 내용은 아래 글을 참조하면 된다.

개인적으로 이번 판결은 현장을 무시한 전형적인 책상물림 판결이라 생각한다. 판결대로라면 앞으로 모든 재건축 사업은 사실상 불가능하다고 봐야 한다. '조합설립 동의시 상가를 1개의 동으로 보아 과반수 동의를 받아야 한다'는 현행 법규정을 그대로 둔 채 나온 이번 판결은 상가가 있는 재건축은 올스톱 될 수밖에 없을 것이다.

생각해보라. 상가조합원 입장에서 아파트를 분양받을 수 없다면 조합설립에 동의해 줄리가 없지 않은가! 상가조합원들의 동의를 받지 못해 조합설립이 안되면 재건축이 진행되기 어렵다. 그래서 그간 현장에서는 조합 정관으로 산정비율(1.0~0.1)을 조정하여 가급적 상가조합원들이 아파트를 받을 수 있도록 해주면서 그에 대한 반대급부로 조합설립 동의를 받았다. 그도 그럴것이 상가조합원이 아파트 조합원에 비해 숫자는 턱없이 적지만 조합설립을 좌지우지하는 키를 쥐고 있기 때문에 아파트 조합원들 입장에서는 열도 받고 손해도 크지만 이를 감수하면서까지 산정비율을 낮추어 준 것이다.

그리고 판례는 '산정비율 조정시 조합원 100% 동의를 받아라'고 했는데, 이 역시 이해하기 어렵다. 무슨 독재국가도 아니고 어떤 사안에 대해 100% 동의받아야 한다는 게 말이 되나. 100% 동의를 받는다면 그런 법 자체가 필요없다. 100% 동의하는데 무슨 규정과 법이 필요하나! 100% 동의가 안되니 규정도 만들고 법을 만드는 것이다. 한 마디로 재건축을 하지 말라는 이야기다.

상가쪼개기를 막겠다는 연장선상에서 나온 판결이지만 개인적으로는 재건축시 상가를 1개의 동으로 본다는 법규 자체를 없애는 것이 먼저다. 이 규정을 그대로 둔채 다른 하위 변수들을 바꾸고 판례가 나와도 재건축은 진행되기 어렵다. 더 나아가 재건축시 동별 동의 요건을 폐지하는 것이 선행되어야 한다.

즉 재건축시 상가+아파트 포함 3분의 2이상 동의요건만 충족하면 조합설립이 가능하도록 말이다. 현재는 아파트 전체 소유자 동의+동별 동의, 2가지 요건을 충족해야 조합설립이 가능하지만, 이를 상가+아파트 등을 모두 합쳐 전체 소유자 동의요건만 충족하면 조합설립이 되도록 하면 상가지분쪼개기도 없어질 것이고 재건축도 더욱 활성화될 것이다. 필요조건을 그대로 둔채 충분조건을 아무리 바꾸어본들 달라지는 건  없다.

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