아파트 막았더니 재개발 빌라로 몰려갔다, 서울 빌라 3년 만에 최다 거래

“아파트 투자 막혔다고? 그럼 플랜B로”…‘재개발 빌라’로 몰려갔다

6·27 대출 규제후 월4천건

 

3년 2개월만에 최다 거래량

 

실거주 의무없고 가격 낮아

재개발 노린 수요 몰리는 중

정부 전세보증 강화가 변수

전세 낀 투자 어려워질 수도

 

6·27 부동산 대책 여파로 서울 아파트 거래가 줄어들었던 지난 6월과 7월 빌라 거래는 오히려 늘어난 것으로 나타났다. 대출 규제로 아파트 투자가 어려워진 상황에서 재개발 투자 수요가 몰린 것으로 분석된다. 22일 서울부동산정보광장에 따르면 지난 6월과 7월 서울시 월별 빌라(다세대·연립주택) 매매 거래량은 각각 4052건과 4011건을 기록하며 두 달 연속 4000건을 돌파했다.

 

이는 2022년 5월(4472건) 이후 3년2개월 만에 월 단위 최다 거래량이었다. 지난해 하반기 평균 2739건에 머물렀던 서울 빌라 거래량은 올해 1월 1827건까지 떨어진 후 반등하는 중이다.

 

빌라 거래가 활발해진 주요 원인으로는 재개발 기대감이 꼽힌다. 서울 아파트값이 지속해서 오르면서 아파트 대신 빌라로 눈을 돌리는 매수자가 늘어났다는 분석이다. 전세사기 사태 여파로 임차 수요는 크게 줄었지만 재개발 가능성이 있는 노후 빌라에 대한 투자 수요는 늘어난 것으로 보인다.

실제 7월에 전달 대비 빌라 거래량이 가장 많이 증가한 곳은 재개발 사업성이 양호한 송파구(112건)였다. 중랑구(48건), 서초구(46건), 마포구(36건)가 그 뒤를 이었다. 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구의 경우 빌라는 아파트와 달리 토지거래허가제(토허제)의 ‘2년 실거주 의무’가 적용되지 않는다. 또 빌라는 상대적으로 가격이 낮아 주택담보대출 6억원 한도 규제를 받아도 자금 마련이 용이하다.

서울시가 최근 민간 정비사업 활성화를 통해 주택공급 확대 정책에 공을 들인단 점도 개발 호재로 작용한 모습이다. 시는 도심 내 주택공급을 확대하고자 신속통합기획(신통기획)과 모아타운사업 등을 통해 민간 재개발·재건축 지원에 집중하고 있다. 신통기획이나 모아타운 사업지로 지정된 곳은 빌라 등 비아파트도 토허제 적용을 받아 실거주 의무가 발생하지만 임대사업자로 등록하면 세입자를 들일 수 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “최근 늘어난 빌라 거래는 대부분 재정비 구역에 재개발 지분 투자 일환으로 이뤄진 것”이라며 “사실상 아파트 분양권 투자 수요로 볼 수 있으며 빌라 투자에 대한 관심이 늘어났다고는 보기 어렵다”고 분석했다. 주의해야 할 변수도 있다. 정부가 전세보증금 반환보증 가입 요건을 강화하겠다고 밝히면서 빌라 시장의 불확실성은 오히려 커질 가능성이 있다. 빌라는 구조적 특성상 집값 대비 보증금 비율이 높아 보증기관이 반환보증 가입을 거부하는 사례가 늘어날 수 있다. 그렇게 되면 임대인은 세입자를 구하기가 더 어려워지고, 기존 임차인의 보증금 반환에도 차질이 생길 수 있다. 투자자들이 기대한 ‘재개발 전까지의 임대수익’이 흔들릴 수 있는 대목이다.

또 다른 위험은 빌라 시장의 고질적인 취약성이다. 거래량은 늘었지만 여전히 정보 비대칭이 심하고, 분양가 대비 시세 형성 과정이 불투명하다. 전세사기 사태에서 드러났듯 관리·감독이 아파트보다 느슨한 것도 문제다. 단기간 투자 수요가 몰리면 가격은 오를 수 있지만 기초체력이 약한 시장 특성상 충격에도 쉽게 흔들린다.

따라서 빌라 거래 증가를 단순히 긍정적으로만 해석하기는 어렵다. 개발 기대감이 실제 사업으로 이어지지 않으면 가격은 급락할 수 있고, 투자자·실수요자 모두 피해를 볼 수 있다. 정부가 주택시장의 균형을 위해 빌라 시장을 방치하지 않고 제도적 안전망을 강화해야 하는 이유다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “재개발 빌라로 수요가 쏠리는 현상은 아파트 중심 정책과 시장 규제가 빚어낸 ‘풍선효과’의 또 다른 모습”이라며 “아파트 문이 막히면 빌라로, 빌라가 불안하면 또 다른 틈새로 이동하는 투자심리가 앞으로도 반복될 가능성이 높다”고 말했다. -글 그림 자료: <매일경제>, 2025.9.23.

---------

한동안 '빌거지'라는 혐오성 낙인으로 천덕꾸러기 신세였던 빌라, 즉 다세대주택이 3년 만에 다시 뜨고 있다.

부동산시장은 돌고 돈다는 전통적인 사이클을 되새겨 본다. 

하락장에는 끝없이 하락할 것 같지만 어느 순간 반등하고, 상승장에는 절대 내릴 것 같지 않지만 어느 순간 하락으로 돌아선다. 

진정한 투자는 정부와 시장을 비토하는 것이 아니라 시시각각 바뀌는 정부 정책을 받아들이고 그 틈새를 이용하는 것 아닐른지!