10.15.부동산 대책, '토허제·규제지역·대출'의 수도권 3중 규제

개인적으로 가장 좋은 부동산 대책은, 대책이 없는 것이라고 생각한다

역대 우리나라 대통령들은 취임선서를 하고나면 가장 먼저, 가장 자주 하는 일이 있다. 툭하면 부동산 대책을 발표하는 일이다. 그러나 정부의 부동산 대책이 별다른 효과가 없었다는 것은 지난 30년 역사가 보여주고 있다. 솔직히 대책을 자주 발표하면 할수록 집값은 상승했다. 따라서 가장 좋은 부동산 대책은 대책 자체가 없는 것이다. 그냥 시장에 맡겨두는 것이다. 일시적으로 시장의 혼란은 있을 수 있지만 결국 제 자리를 찾아가는 것이 시장의 작동 원리다. 따라서 더 이상 부동산 대책이 권력자들의 존재감을 부각시키는 도구가 되어서는 안된다. 심심하면 대책을 발표하는 매너리즘에서 벗어나 약간의 혼란과 상승이 있더라도 정부는 제발 좀 참아라.

이재명 정부 역시 출범 4개월만에 벌써 3번째 부동산 대책(2025.10.15.)이 나왔다. 강력하다고 설레발 치지만 효과도 없고 약발도 없을 것이다. 6·27 대출규제와 9·7 공급대책, 두 차례 부동산 대책에도 수도권 집값이 잡히지 않자 강도 높은 규제 카드를 꺼낸 건데, 10.15.대책은 한 마디로 서울경기의 수도권 규제대책이다. 핵심은 토지거래허가구역, 규제지역, 대출의 3종 셋트를 한꺼번에 규제하는 것이다. 그러나 효과는 3개월도 가지 못할 것이다. 공급이 부족한 그 어떤 대책도 시장에 약발이 없다는 것은 과거 30년 동안 겪어왔다.

우리나라 역대 정부의 부동산 대책은 결국 세가지로 압축된다. 대출, 세금, 규제지역의 3종 셋트다. 이게 무슨 대책이 되냐고요! 대책의 핵심은 공급인데 늘 공급은 뒷전이고 3종 규제 셋트로 수요를 강제로 줄이려는 발상 자체가 시장경제를 무시하는 지나친 정부의 간섭이다. 시장은 보이지 않는 손이다. 그런데 부동산에 대한 정부의 개입은 과도하다. 그동안 정부의 부동산 대책은 이 3종 셋트를 가지고 시기에 따라 풀었다 묶었다를 반복하는 장난질에 불과하다. 왜 그럴까? 30년 동안 부동산 대책을 담당하는 공무원들이 그대로이기 때문이다. 솔직히 정치인이 자주 가는 국토부 장관이 부동산에 대해 알면 얼마나 알겠는가? 그러니 담당 공무원이 써주는 원고를 그냥 읽을 뿐이다.

10.15.부동산 대책을 보면서 개인적으로는 오히려 '죽이 되던 밥이 되던 서울경기의 집을 사라'는 것으로 느껴진다. 늘 그랬듯이 아무리 강력한 규제도 시장은 잠시 숨을 죽이는 시늉은 보이겠지만 서울경기의 집값은 더 올라갈 것이다. 게다가 침체된 지방 부동산 살리기 대책은 하나도 없다. 소위 '그들만의 대책'에 불과하다. 부산의 경우 지난 3년 계속 집값이 하락(일부 해운대, 수영은 최근 하락세 멈춤)하고 미분양도 7000가구가 넘는 역대급 침체기를 겪고 있지만 정부는 거들떠 보지도 않는다. 왜 그럴까? 우리나라는 오랜 시간에 걸쳐 서울경기의 1극체제가 고착화 되었기 때문이다. 전체 인구의 절반 이상이 모여있는 서울경기의 1극체제를 바꾸는 것은 쉽지 않는 일이다. 해수부를 이전하고 공공기관을 지방으로 이전한다고 해결될 일이 아니라는 말이다.

아무튼 그간 잠시 잊고 있었던 토지거래허가구역, 조정대상지역, 투기과열지구와 같은 말들이 등장하는 걸 보면 부동산 시장이 깨어나고 있는 것은 분명해 보인다. 토지거래허가구역은 글자 그대로 하면, 토지를 거래할 때 허가를 받는 것인데 실상은 아파트를 거래할 때 허가를 받는 것이라고 봐야 한다. 따라서 토지거래허가구역이라 쓰고 아파트거래허가구역 또는 주택거래허가구역으로 이해해야 하는 것이다. 

'토지거래허가구역'이라 쓰고, '주택거래허가구역'이라 읽는다(2025.3.9.)

'토지거래허가구역'이라 쓰고, '주택거래허가구역'이라 읽는다

이번 10.15.대책으로 서울 25개 자치구 전부와 경기 남부 12개 지역(과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕시, 하남시)이 토지거래허가구역으로 묶이고, 규제지역(조정대상지역 및 투기과열지구)으로 확대 지정된다. 또 수도권·규제지역의 15억 초과 고가 주택에 대한 주택담보대출 한도가 기존 6억에서 집값에 따라 4억·2억으로 대폭 줄어든다.<중앙일보 10월 14일자 1·2면〉

조정대상지역·투기과열지역 지정은 10월 16일부터 시행되며, 토지거래허가구역(토허구역) 지정 기한은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지다. 국토부는 조정·투과지역은 6개월마다 주거정책심의위원회를 열어 재지정 여부를 결정하고, 토허구역은 지정기한 종료 후 재심의할 계획이다.

자료 : 국토부, 중앙일보

서울 전역 사상 첫 토허 구역 지정

그동안 강남 3구와 용산구 등 구 단위 또는 공공택지 개발지구 단위로 토지거래허가구역(토허 구역)이 지정된 적은 있어도 서울시 전체가 토허 구역으로 광범위하게 묶인 것은 이번이 처음이다. 토허 구역으로 지정되면 전세를 낀 매매(갭 투자)가 금지되고, 2년 실거주 요건이 생긴다. 또 지자체장에게 자금조달계획서를 제출해야 하는 등 허가 절차가 매우 까다로워진다.

정부가 유례 없이 토허 구역을 광범위하게 지정한 것은 현재 서울·경기 주요 지역의 집값 과열 양상을 그만큼 심각하게 보고 있으며, 가격 상승세가 인근 지역으로 번지는 풍선 효과를 사전에 차단하겠다는 의지로 풀이된다. 최근 마포·성동구 등 ‘한강벨트’와 재건축 호재가 있는 경기 분당·과천 등은 6·27 대출 규제 후 ‘똘똘한 한 채’ 매수 수요가 몰리며 갭 투자가 급증했다. 두세 달 새 매매가격이 1억~3억원씩 뛰는 등 시장이 과열됐다. 최근 3개월 간 아파트 매매가격 상승률은 서울 성동구(5.01%), 경기 성남 분당구 4.99%, 경기 과천시(3.81%), 서울 광진구(3.57%), 서울 마포구(3.17%) 등의 순으로 높았다(부동산원 주간조사 기준).

하지만 시장에선 실수요자 매수까지 막힐 수 있다는 우려가 크다. 토허 구역에서 집을 사려면 최대 6억원의 대출을 뺀 대부분을 본인 현금으로 구입해야 해서다. 규제지역 지정으로 주택담보대출비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 축소되고, 금융위의 추가 대출 규제로 주택 금액별로 주담대 한도가 줄어든다. 수도권·규제지역의 15억원 이하 아파트에 대한 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원이지만, 15억원 초과~25억원 이하 아파트는 최대 4억원, 25억원 초과 아파트는 2억원까지만 대출 받을 수 있다.

예를 들어 마포구의 ‘마포 래미안 푸르지오’ 전용 59㎡ 20억원대 아파트를 살 경우, 이전에는 전세보증금 12억을 끼고 현금 8억원을 보태 살 수 있었다면, 앞으로는 최대 4억원밖에 대출이 안 돼 현금이 최소 16억원 있어야 매매가 가능하다. 진짜 ‘현금 부자’만 집을 사는 세상이 됐다는 지적이 나오는 이유다. 15억 초과 고가 주택에 대한 대출도 2억~4억원으로 대폭 줄어 1주택자의 ‘상급지 갈아타기’도 어려워진 측면이 있다. 여기에 신용대출을 1억원 넘게 받으면 대출 실행일로부터 1년간 규제지역에서 주택을 살 수 없고, 전세대출 총부채원리금상환비율(DSR) 도입, 가산 금리 상향 조정 등 다양한 대출 규제책이 총망라됐다.

사실상 대출 여력이 줄어 하급지→중급지→상급지로 가기 위한 중산층의 주거 사다리를 걷어찬 대책이란 비판이 나온다. 서울시는 이날 정부가 서울 전역을 토허 구역으로 지정한 데 “일방 통보”라며 반발하기도 했다.

━ ‘노·도·강’도 규제지역 됐다

이전 윤석열 정부는 2023년 1월 강남 3구(강남·송파·서초구)와 용산구만 남기고 서울 전역을 규제지역에서 해제했다. 2년 9개월 만에 서울 전역이 다시 규제지역으로 묶였다.

노·도·강(노원·도봉·강북구) 등 집값이 높지 않은 서울 외곽까지 규제지역으로 지정된 것도 시장을 얽매는 조치라는 평가다. 조정대상지역·투기과열지구로 지정되면 ▶대출 ▶세제 ▶청약·전매 ▶정비사업(재건축·재개발) 등에서 규제가 대폭 강화되기 때문이다. 대출 한도 6억원 내에서 LTV가 무주택(처분조건부 1주택 포함)은 종전 70%에서 40%로 줄고, 1주택자 이상은 아예 대출이 안 나온다. 전세대출 1주택자의 대출 한도가 2억원으로 줄고, 전세대출 보증비율도 80%로 축소된다.

세제도 강화된다. 다주택자의 양도소득세가 2주택은 기본세율(6∼45%)에서 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트 중과되고 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 양도세 1가구1주택 비과세 요건도 2년 보유 외에 2년 거주 요건이 추가된다. 청약에서는 국민·민영주택의 1순위 자격요건이 통장가입후 2년 이상 가입자와 세대주 등으로 강화되고, 가점제 적용비율이 높아지며, 재당첨 제한도 최대 10년으로 강화된다. 정비사업도 타격을 받는다. 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지되며 재건축 조합원당 주택공급수가 1주택으로 제한된다.

참고로 챗GPT가 정리한 10.15. 부동산 대책이다.

158. 토지거래허가구역 업무처리 기준(국토교통부, 2025.4.)

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