서울 막히니 부산 뚫렸다···아파트는 죄가 없다

-10.15대책 후폭풍.... 지방 핵심지 '풍선효과' 누리나, "주담대 제한·실거주 의무 없다"
-매수세 살아나며 거래량도 증가, 부산 해운대·수영, 오름폭 껑충, 대구, 학군지 중심 상승세 확연

[서울경제-집슐랭, 2025.11.6.]

정부의 강도 높은 수도권 부동산 규제로 인해 부산·대구 등 지방 핵심지의 아파트 거래가 뚜렷한 회복세를 나타내고 있다. 수도권과 달리 이들 지역은 주택담보대출 제한과 실거주 의무 등이 적용되지 않아 주택 매수 심리가 회복세를 보이는 것이다. 전문가들은 수도권에 대한 주택 규제가 당분간 이어질 것으로 예상되는 만큼 지방 핵심지역으로 ‘풍선효과’가 나타날 가능성이 클 것으로 내다봤다.

5일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 9월(계약일 기준) 부산 지역 아파트 매매거래량은 3108건을 기록했다. 이는 8월 거래량(2605건)보다 503건이나 늘어난 수치다. 지난달 거래량도 이미 2734건을 기록했다. 10월 계약한 매매 건의 신고기한이 아직 25일 남은 점을 고려하면 9월 거래량을 넘어설 것으로 예상된다. 미분양 물량이 많아 주택시장이 침체에 빠졌던 대구도 최근 회복세가 나타나는 분위기다. 대구는 2022년 이후 신규 분양 및 입주 물량이 급증하며 미분양 물량이 1만 가구를 넘어서기도 했는데 최근 8500가구 수준까지 떨어진 바 있다. 대구는 ‘학군지’인 수성구와 중구를 중심으로 회복세가 확연하다. 올 8월 1845건이었던 대구 아파트 매매거래량은 9월 2213건으로 전월보다 20%(368건) 증가했다. 10월 거래량도 이날 기준 1824건으로 집계돼 신고 마감일인 이달 말에는 거래량이 더 늘어날 것으로 보인다.

지방 아파트 매매가 최근 활기를 띠는 것은 정부의 6·27 대출규제와 10·15 부동산 대책의 영향 때문으로 풀이된다. 서울과 경기 남부권 등 37곳은 투기과열지구로 지정돼 매매가격 15억 원 초과 25억 원 이하 아파트는 금융권에서 대출 가능한 금액이 최대 4억 원이다. 시세 15억 원 이하의 아파트도 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 축소돼 자금 조달 부담이 커졌다. 또 서울 전 지역은 토지거래허가구역으로 묶여 매매 계약에 앞서 구청의 허가를 받아야 한다. 또 주택 매입 시 2년간 실거주 의무가 부여돼 전세를 끼고 매수하는 이른바 ‘갭투자’가 불가능한 상황이다. 반면 비수도권의 지방 아파트는 이 같은 대출 규제를 받지 않으며 실거주 의무 대상도 아니다. 실제로 법원등기정보광장의 지난달 집합건물(아파트·오피스텔·연립주택 등) 소유권이전등기(매매) 신청 거래가액 대비 채권최고액 비율을 보면, 서울이 46.84%로 집값의 절반에도 못 미쳤다. 반면, 부산은 64.17%, 대구는 65.19%로 이보다 20%포인트가량 높은 것으로 확인됐다. 부산이나 대구의 주택을 매수할 때 서울보다 주택담보대출을 더 받을 수 있는 셈이다.

지방 핵심지의 아파트 매매 거래가 늘면서 가격도 상승 흐름을 나타내고 있다. 한국부동산원에 따르면, 9월 부산 수영구 아파트 매매가격 상승률은 0.17%였으나 지난달 0.36%로 2배가량 늘었다. 해운대구 아파트 매매가격 상승률 역시 9월 0.21%에서 10월 0.41%로 급증했다. 특히 해운대구 아파트 매매가격은 ‘10·15 부동산 대책’ 발표 이후인 지난달 셋째주와 넷째주에 각각 0.03%, 0.08% 오르며 연속 상승세를 보였다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 준공 15년차 부산 해운대구 우동 ‘해운대아이파크’ 전용 126㎡은 지난달 26일 직전 최고가보다 2억 1000만 원 오른 24억 원에 매매 계약이 체결됐다. 부산 남구 용호동의 주상복합 ‘더블유’ 전용 165㎡는 이달 1일 33억 7500만 원의 신고가에 거래됐다.

대구 수성구 아파트 매매가격도 9월 -0.18% 하락세에서 지난달 0.1%로 집계되며 상승 전환했다. 범어동 ‘수성범어더블유’ 전용 84㎡는 지난달 3일 직전 최고가 대비 1억 2000만 원 오른 18억 원에 손바뀜이 이뤄졌다. 이달 입주하는 ‘범어2차 아이파크’ 전용 116㎡ 입주권은 이달 1일 17억 7000만 원에 거래됐다. 울산 남구도 아파트 매매가격이 9월 0.4% 상승한 데에 이어 지난달 0.3% 올랐다. 울산 남구 신정동 ‘문수로대공원 에일린의뜰’ 전용 84㎡은 지난달 24일 11억 3000만 원에 거래되며 신고가를 기록한 바 있다.

전문가들은 지방 핵심지역으로 ‘풍선효과’가 나타날 가능성이 높을 것으로 전망했다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “부산이 대출 규제에서 제외되면서 수도권 투자자들의 ‘원정 갭투자’ 조짐이 나타나는 데다 지방에서도 입주 물량 감소 우려가 작용하고 있다”며 “지방 핵심지역에 대한 투자자들의 관심도가 높아지고 있는데 지역 경제 침체 등을 고려하면 회복 속도는 완만하게 나타날 수 있다”고 전망했다.

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3년 간 긴 잠에 빠졌던 부산 부동산 시장이 꿈틀거리기 시작했다. 하지만 대부분은 꿈틀거린다는 사실을 믿지 않거나 애써 외면한다. 과거에도 그랬다. 그러다 서울 사람들의 호구가 되었던 전철을 되풀이 해왔다. 얼마 전, 요란하게 발표했던 10.15대책은 대책이 아니라 그냥 대국민 압박용 쑈에 불과하다. 산불이 났는데 헬기로 물 한번 뿌리는 것에 불과하다. 불길이 잡힐리 만무하다. 그냥 마음 즉 심리를 압박하기 위한 쑈를 하는 것이다. 사실 그동안 정부 정책은 일시적 효과에 그치고 그 효과는 3개월을 넘긴 적이 없었다.

각설하고, 10.15대책으로 투기과열지구에 해당하는 재건축 조합원지위양도금지에 해당하는 서울의 아파트 물량이 16만 가구에 이른다. 주요 재건축 사업장 전부가 해당한다고 봐도 과언이 아니다. 서울 입주권 투자가 막히면 지방으로 그 불똥이 튀는데 1순위는 부산이다. 과거에도 그랬다. 그래서 과거 불장이 오기 직전의 프로세스를 떠올려 보자.

1. 서울 투자자들이 부산 재개발 재건축 주요 사업장으로 조금씩 몰려온다.

2. 부산의 주요 사업장들을 중심으로 입주권을 조금씩 매수한다..

3. 뒤이어 그들끼리 사고 팔아 가격을 띄운다.

4. 이때까지도 부산 사람들은 구경꾼 모드로 그들을 이해하지 못하고 손가락질한다.

5. 시간이 지나 가격이 오르면 부산 사람들은 더 이상 참지 못하고 구경꾼에서 투자자로 바뀐다.

6. 이때 앞서 서울 사람들이 사두었던 물건을 부산 사람들이 매수한다.

7. 부산 사람들이 사재기를 하면 곧바로 조정지역으로 지정된다.

8. 그래서 부산 사람들은 서울 사람들의 호구가 된 것이다.

앞으로도 같은 프로세스가 반복될까? 

부산의 부동산 시장은 서울의 식민지다(2020.11.19.)

부산의 부동산 시장은 서울의 식민지다