2026년 부산 재개발 재건축 시장 전망

일반적으로 재개발 재건축 시장은 부동산시장의  큰 흐름과 동행하는 경향이 있다. 2026년 부산의 재개발·재건축 시장은 3년 간의 긴 침체기를 거쳐 회복기를 맞이할 전망이다. 계속된 공급 부족으로 얼죽신에 대한 갈증이 증폭되어 상급지 실수요 중심으로 점차 회복될 것으로 예상된다. 공급 절벽에 따른 후유증이 본격화되면서 신축 선호도가 높아지겠지만 삼극화는 더 심화될 것으로 보인다.

입주 물량을 보면, 2025년 9,000세대로 반토막 났고, 2026년 입주예정 물량도 11,000세대에 불과하다. 2년 연속 연간 적정 수요인 17,000세대보다 적은 수치여서 공급 절벽의 여파가 큰 만큼 상급지 위주로 인기가 본격화 될 것이다. 공급 절벽에도 불구하고 재개발 재건축 현장에서는 자재비와 인건비 상승 등으로 시공사 선정조차 쉽지 않은데다, 기 선정한 사업장들도 추가공사비를 두고 갈등을 빚고 있어 공급 부족 문제는 단시간에 해결되기는 어려울 것으로 보인다. 그럼에도 불구하고 금리는 하향 안정세로 유지될 전망이고 철옹성 같았던 정부의 가계부채관리 기조도 융통성을 발휘할 것으로 보여 핵심 상급지부터 손바뀜이 이어질 것이다.

1. 부동산심리 회복으로 완만한 상승

'부동산은 심리다'라는 만고불변의 법칙이 있다. 정부 정책 역시 효과보다는 심리에 영향을 주기 위해서다. 과열되었을 경우에는 찬물을, 침체가 이어지면 따뜻한 물을 부어 일시적인 심리적 효과를 노리는 것이다. 국토연구원 자료에 의하면, 지난 9월 부산 부동산소비심리지수는 46개월 만에 최고치인 108.6을 기록했다. 2021년 11월 109.9 이후 가장 높다.

부산의 부동산 시장은 세부 항목에서도 모두 수치가 개선됐다. 9월 주택시장(매매+전세) 소비심리지수는 110.4로 8월 105.5보다 4.9 상승했다. 이 수치가 110을 넘어선 것 역시 2021년 11월 111.0 이후 처음이다. 지난 5월 100.9부터 5개월 연속 100 이상을 유지 중이다. 매매시장 소비심리지수 역시 전월 107.3에 비해 6.5오른 113.8로 나타났고, 9월 전세시장 소비심리지수는 106.9로 8월 103.7보다 3.2 올랐다. 게다가 향후 기준금리 인하 사이클이 안정화되면서 주택담보대출 금리가 3~4%대에서 형성될 것으로 보여 이자 부담을 느꼈던 재개발·재건축 조합원 및 투자자들의 발걸음도 빨라질 것으로 보인다.

2. 삼극화 가속화로 상급지 얼죽신 인기 상승

앞으로 부동산 시장은 양극화를 넘어 삼극화가 더 빠르게 고착화 될 것이다. 상승지역-보합지역-하락지역으로 더 세분화 될 것이다. 시장의 온기가 부산 전역으로 퍼지기보다는 입지와 선호도에 따른 삼극화가 뚜렷해질 것이다.

해운대, 수영, 남, 동래구가 상승을 주도할 것이다. 해운대구는 우동3구역과 중동5구역이 손바뀜이 활발해 재개발 시장의 흐름을 주도할 것이다. 수영구는 '부산재건축 대어'로 불리는 남천2구역재건축(남천삼익비치)의 진행 속도가 재건축 전체를 견인하는 열쇠가 될 것이다. 조합에서는 조합원 분양가가 평당 4,500만 원 정도라고 하는데 사업속도나 진행상황으로 봐서는 분양가는 훨씬 더 올라갈 것이라고 생각한다. 1:1 재건축에 가까워 사업성이 낮은데다 무엇보다 사업속도가 나지 않는게 문제다. 아직 시공사인 GS와 추가공사비도 정하지 않은 상태라 분담금과 분양가를 가늠하기 조차 어려운 실정이다. 

그리고 도심권인 부산진, 연제, 동구는 보합으로 큰 변동이 없을 것이다. 부산진구는 해운대구와 더불어 인구가 많은 지역이다. 부산진구 중에서는 '부산의 서울숲' '육지의 대장'으로 불리는 시민공원촉진재개발 일대를 예의주시할 필요가 있다. 상업지인데다 진행속도도 빨라 사업성도 양호한 것으로 평가받는 지역이다. 촉진재개발 중에서는 촉진3구역을 눈여겨 봐야 한다. 특별건축구역으로 지정된데다 부전역에 접하고 있어 상대적으로 인기있는 구역이다. 

그리고 동구의 경우, 북항재개발 인근은 해수부 이전에 따른 어느 정도의 효과가 있겠지만 언제까지 이어질지가 관건이다. 사실 공공기관 몇 개 이전한다고 시장에 파도를 일으킬 수 있을지는 미지수다. 공공기관보다는 똘똘한 기업들이 훨씬 나을텐데 말이다.

마지막으로, 북구와 서부산권은 상대적으로 상승여력이 약할 것이다. 북구에서는 선도지구로 지정된 화명금곡지구의 재건축 속도가 전체적인 재건축 분위기를 좌우할 것이다. 사실 선도지구로 지정된 해운대그린시티와 화명금곡 두 곳 중 해운대그린시티는 재건축 속도가 날 것으로 보이지만, 화명금곡의 경우 예상대로 속도가 날지는 미지수다. 공사비는 해운대나 북구나 큰 차이가 없을 것이다. 재건축 속도를 결정할 요인은 여러가지가 있겠지만 결국은 분담금 규모다. 예를 들어, 구축아파트를 주고 분담금이 5억이라고 하면 해운대그린시티는 조합원들이 수용할 수 있지만, 화명금곡에서는 수용하기가 쉽지 않을 수도 있기 때문이다. 

3. 전국 최초로 노후계획도시 선도지구 지정 효과 확산

지난 10월, 부산 노후계획도시 해운대그린시티와 화명금곡지구에서 총 14곳이 선도지구 지정 신청을 해서 12월에 최종 결과가 나왔다. 먼저 해운대그린시티에서는 '엘지-두산1차-대림아파트'가 총4694호로 최종 선정 되었고, 화명금곡에서는 '코오롱하늘채1,2차 아파트가 2624호 규모로 최종 선정되었는데 전국 최초다.

14곳이 치열하게 경쟁했지만 결국은 동의율에서 결정되지 않았나 싶다. 고밀아파트 밀집지역인 해운대그린시티와 화명금곡지구는 현행 법으로는 사업성이 낮아 재건축이 쉽지 않은 상황인데, 노후계획도시 선도지구로 지정되어 재건축 사업이 본격적인 궤도에 오르게 되면 부산 재건축 시장의 새로운 대장주 역할을 하며 주변 시세를 견인할 가능성이 크다.

전국 최초로 부산 노후계획도시 해운대그린시티·화명금곡 선도지구 대상아파트 최종 선정(2025.12.12.)

4. 주택노후도 전국 1위 부산, 재개발 재건축 르네상스 도래

부산을 대표하는 '노인과 바다'라는 말이 있다.그렇다. 틀린 말은 아니다. 노인이 많은 건 사실이다. 2021년에 우리나라 특광역시 중 가장 먼저 초고령사회(65세 이상 인구 비중 20% 이상)에 진입했고, 2026년에는 이 비중이 25%에 육박할 것으로 예상되기 때문이다.

그런데 노인 인구만 많은 게 아니다. 주택도 특광역시 중 가장 늙었고 노후화되었다. 노후도가 높다는 것은 재개발 재건축 수요가 많다는 말이다. 부산에서 지은지 30년 지난 주거용 건축물의 노후도는 2024년 기준 68.7%인데 전국 평균인 52%를 한참 웃도는 전국 17개 시도 중 최고 수준이다. 하지만 역설적이게도 이는 재개발·재건축이 더 활발하게 진행되어야 한다는 숙제를 안겨주고 있다. 지자체별로는 사하구, 영도구, 사상구의 노후도가 높고, 동구, 중구, 서구, 북구가 그 뒤를 잇고 강서구와 기장군은 노후도가 가장 낮았다.

부산은 신규 주택 공급의 80~90%를 재개발 재건축으로 공급하고 있어 새로운 기회다. 도심지에 대단지 아파트를 지을 땅이 없기 때문이다. 재개발 재건축은 선택의 문제가 아닌 생존의 문제다. 살아가는데 꼭 필요한 의식주의 한 축이기 때문이다. 이러한 인구 구조의 변화는 부산의 재개발 재건축 시장에 '위기'와 '기회'라는 양면적인 영향을 미치고 있다.