이때 놓치면 평생 서울 아파트 못산다, 마지막 기회?

이때 놓치면 평생 서울 아파트 못 산다?”...마지막 기회 온다는데 [부동산 산책]

내년 하반기부터 폭등 전망 나와....시장 주춤하는 상반기가 적기...

비상계엄 사태에 이은 탄핵정국이 계속 되고 있는 데 언제 안정이 될지 모르는 상황입니다. 이런 가운데 내년 민간 아파트 분양 예정물량은 2000년 이후 최저치로 공급절벽이 예상되고 있습니다. 특히 서울에서는 고작 2만1719가구가 분양이 예정돼 있다고 합니다. 이 물량 역시 공사비 상승 등 각종 변수로 더 줄어들 수 있다고 합니다.

치솟는 분양가...'올해 전년 대비 37% 상승'

그렇다면 내년에 분양가격은 어떻게 될까요. 서울은 3.3㎡당 평균 4821만원으로 전년 대비 무려 37.4% 폭등한 상태입니다. 이미 강남3구 아파트 매매가격은 3.3㎡당 1억원을 넘었습니다. 이런 상황에서 공사비가 계속 오르면 내년에도 또 분양가가 서울은 최소 30% 이상 오를 가능성이 높습니다. 서울 강북 역시 주변 시세보다 저렴하게 분양 받을 가능성이 점점 사라지고 있습니다.

즉, 분양을 받더라도 3년 뒤 입주 시에 아파트 가격이 분양가보다 확 올라갈 가능성은 거의 없다는 것입니다. 상한제가 적용되는 강남 3구나 한강변 재개발·재건축 아파트의 경우에만 아직 분양을 받더라도 그 가치가 올라갈 가능성만 남아있을 뿐입니다. 최근 서울 강북이나 강서 등의 지역에서 전세자금에 약간의 대출만 받으면 내집마련을 할 수 있는 경우가 많다고 합니다. 서울 대부분의 노후지역들이 신속통합으로 재개발이나 재건축이 되고 있기 때문입니다.

서울은 교통망이나 생활편의시설 면에서 경기와 비교가 안 될 정도로 잘 갖춰져 있는 것이 현실입니다. 이제는 서울의 대다수 지역이 새 아파트촌으로 변신하고 있습니다. 노후 아파트를 저렴하게 장만 하더라도 언젠가는 재건축이 될 가능성도 높습니다.

내년 하반기 집값 폭등 전망...'상반기 마지막 기회'

서울 서초구 아파트 전경. 사진=연합뉴스

내년 하반기부터 서울을 중심으로 집값이 폭등할 가능성이 높다는 분석도 나오고 있습니다. 지방은 계속 하락할 것 같고, 수도권은 보합 수준이 예상됩니다. 서울은 전세가 마저 크게 오를 가능성이 높은 상황입니다. 입주물량도 내년 하반기부터 본격적으로 줄기 시작 합니다. 당연히 아파트 가격은 더 상승할 것으로 보입니다.

국토교통부에서 내년에 공공주택을 25만2000가구 공급한다고 발표했는데요. 이 가운데 건설형 공공주택은 전국에 14만가구 수준입니다. 서울은 물량이 거의 없을 것으로 보입니다. 즉, 서울에서 내년에 저렴하게 공공주택을 분양 받을 가능성은 많지 않다는 것입니다. 그런데 공사비는 원·달러 상승, 각종 규제시행 등으로 계속 더 오를 것 같다고 합니다.

여러 변수를 감안해 볼 때 분양가와 신축 아파트 가격은 더 상승할 것이 확실하고, 구축 아파트도 같이 오를 가능성이 높습니다. 대출규제 및 탄핵정국 때문에 집값이 주춤하고 있는 내년 상반기에 내집마련을 빨리 하시는 게 그나마 서울에서 저렴하게 내집 장만을 할 수 있는 마지막 기회가 될 수 있습니다.

지금이라도 발품을 팔아서 내집마련을 하도록 노력해야 합니다. 모든 상황이 내년 하반기부터 서울은 아파트 가격이 더 상승할 가능성이 높고, 분양가도 더 올라갈 가능성이 다분하다고 예고하고 있습니다./최원철 한양대학교 부동산융합대학원 교수-<파이낸셜뉴스>, 2024.12.28.

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그럼, 부산은?

업계에서는 부산의 연간 신규주택 공급의 적정선은 17,000호로 보고 있다. 아래 그래프를 보면, 2013년부터 2024년까지 11년간 한 해도 쉬지 않고 계속 초과공급이 이어졌다. 특히 2018년, 2019년 및 2023년은 무려 30,000호를 넘는 역대급 공급과잉을 보이기도 했다. 부산지역 미분양 아파트(6월 기준)는 5,205가구로 5,000가구를 넘어섰다. 이 중 '악성 미분양'으로 분류되는 준공 후 미분양 규모는 1,402가구이므로 크게 우려할 상황은 아닌듯하다.

<부동산지인>

그러나 건설사는 미분양이 생기면 죽는 시늉을 한다. 이에 건설사의 찌라시가 된 언론도 가세하여 미분양은 국가 경제를 망하게 한다면서 요란을 떤다. 아니, 자유시장경제에서 하자가 있거나 품질이 좋지 않거나 품질 대비 가격이 비싸면 제품이 안팔리는 것은 지극히 당연한 일 아닌가! 어떻게 만드는 물건마다 다 팔리고, 짓는 아파트마다 완판이 되겠는가?  미분양이 생기는 이유는 여러가지가 있겠지만 결국은 품질 대비 가격이 비싸거나 입지 대비 가격이 비싸기 때문이다. 그외 다른 이유는 모두 말장난에 가깝다. 말도 안되는 가격으로 분양을 하니 분양이 될리가 없지 않겠는가? 이제는 자잿값이 올랐다, 인건비, 물가, 이자가 올랐다고 하지만 그것도 전부가 아니다. 그동안 이자가 낮고 인건비, 물가가 상대적으로 낮았을 때는 낮은 가격으로 분양을 했었나! 그 어떤 경우에도 낮은 가격으로 분양하지 않았다. 따라서 미분양이 쌓이면 걱정부터 하는데 일정 정도의 미분양은 당연하고 자연스러운 일이다. 그동안 미분양이 없었거나, 미분양이 생겨도 단번에 해결되는 것이 오히려 정상적이지는 않아 보인다. 오랫동안 정부가 나서서 미분양을 해소해 주었고 건설사의 배를 채워준 것이다. 

부산은 2025년부터는 급격한 공급감소가 예상되고 있지만 당분간은 미분양 물량이 공급을 일정 부분 대체할 것으로 보인다. 그러나 이제는 미분양의 질이 달라지고 있다. 입지나 가격 등에서 경쟁력이 없으면 공급부족에도 불구하고 미분양은 해소되지 않고 그대로 남아 있을 가능성이 높다. 따라서 아파트 삼극화 현상은 더욱 가속화될 것이다. 오르는 집은 계속 오르고, 내리는 집은 계속 내리고, 오르지도 내리지도 않는 집은 그대로일 것이다. 지역 안에서도 삼극화 현상이 나타나고, 동네 안에서도 삼극화 현상이 나타나고, 같은 아파트 단지 안에서도 삼극화 현상이 나타날 것이다. 집을 사는 것은 파도타기다. 어느 타이밍에 큰 파도에 올라타는지가 관건이다. 잔잔한 물결이 가고 큰 파도가 몰려오는 듯하다.