'재건축 환급금' 논쟁의 끝은?

최근 재개발 재건축 현장에서 공사비 급증으로 인한 추가분담금과 환급금 문제가 사업의 성패를 결정할 정도로 화두가 되고 있다. 재개발 재건축 사업에서 조합원들의 최대 관심사는 '추가분담금이 얼마냐'와 '환급금을 받을 수 있는가'이다. 사실 환급금을 받는다는 건 흔한 경우가 아니다. 조합원들이 환급금을 받는다는 것은 사업이 성공했다는 의미일 뿐만 아니라 조합원들이 가장 선호하는 사례다. 근자에 서울 목동신시가지재건축 등에서 동일 평형을 분양받을 경우 환급금을 준다는 청사진을 제공한 바 있다. 사업이 잘 진행되어 과연 입주시 환급금을 받을 수 있을까? 이와 관련한 <이데일리> 기사를 참조해 보자.  

새 집 주고 3억 덤?…'재건축 환급금 공수표' 주의보(2025.2.17.)

동일 평형 이동시 3억 환급 '화제'
전문가들 "청사진일뿐"…조합원·투자자들에 주의 당부
"사업성 높지만 공사비 감안 환급 아닌 분담금 낼수도"
1기신도시 선도지구 등 정비사업 '옥석 가리기' 관측도

“40년 된 아파트 대신 동일 평형 새 아파트에 2억~3억원 안팎 돌려받는다고?” 오는 24일까지 재건축 사업 정비계획안 주민 공람을 진행 중인 서울 양천구 목동신시가지5·7단지가 동일 평형으로 이동하는 조합원에 이같은 분담금 추정치를 내놓으면서 정비업계 관심을 한 몸에 받고 있다. 전문가들은 최근 고공행진 중인 공사비를 감안할 때 이는 ‘청사진’일 뿐이라며 조합원과 투자자들에 주의를 당부하는 한편 더 나아가 사업성이 떨어지는 정비사업 ‘옥석 가리기’가 심화될 것이란 관측까지 내놓았다.

2025년 2월 6일 목동7단지 정비계획안에 따르면 기존 전용면적 101㎡(구 평형 기준 35평형)에 거주 중인 조합원이 재건축 후 비슷한 전용 102㎡를 분양 받을 경우 2억 9998만원을 환급받을 수 있다는 분담금 추산액을 내놓았다. 이 조합원이 평형을 넓혀 40평대 전용 124㎡으로 옮겨도 2333만원, 또는 가장 작은 20평대 전용 59㎡로 옮기면 무려 11억 2198만원의 환급금을 받을 수 있다는 계산이다.

목동5단지 역시 전용 81·83㎡(29·30평형)에서 전용 84㎡(35평형) 이동시 2억 2609만원, 전용 93·95㎡(33·34·36평형)에서 전용 99㎡(41평형) 이동시 3억 3119만원을 돌려받을 수 있다고 추정했다. 추정 분담금은 재건축 등 정비사업 이후 조합원이 분양 받을 아파트 가격에서 종전 소유 아파트의 자산추정액을 뺀 값을 말한다. 종전 자산추정액이 추정 분양가보다 적다면 추가 분담금을 내야하며 반대의 경우 환급금을 받을 수 있다. 목동5·7단지 각 가구의 현재 가치가 그만큼 높고 전체 재건축 사업성 또한 좋다는걸 의미한다.

다만 정비업계에선 최근 몇 년 사이 치솟은 공사비에 서울 상급지 곳곳 갈등을 빚으며 환급금은 그야말로 ‘옛 말’이 된 현재 상황을 고려할 때 목동5·7단지 역시 환급은 쉽지 않을 것이란 게 중론이다. 실제로 서울 강동구 둔촌주공 재건축사업인 ‘올림픽파크포레온’은 당초 수억원대 환급을 예상했지만, 2022년 4월 공사비 증액 갈등으로 6개월간 공사가 중단된 당시 조합원 1가구당 평균 분담금 1억 2000만원을 짊어지게 됐다는 조합 발표가 있었다. 주거환경연구원에 따르면 지난해 서울 정비사업장의 평균 공사비는 3.3㎡(1평)당 842만 7000원으로 집계됐다. 이는 전년(750만 6000원) 대비 12.3% 오르고, 2020년(528만 7000원) 대비해선 59.4%나 오른 수치다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “목동은 사업성이 높은 정비사업이지만 최근 경기침체와 공사비 등을 고려하면 환급까지 기대하긴 어려워 보인다”며 “하이엔드 설계·시공으로 공사비가 오르면 분담금 역시 늘어날 수 있는 만큼 이같은 추정 분담금은 그야말로 청사진일 뿐”이라고 분석했다.

수억 환급금 내건 목동·여의도·잠실…"재건축 돈 버는 시대 끝"(2025.2.17.)

환급 예상 재건축 단지들 곳곳
목동5·7단지 비롯 여의도 시범·한양, 잠실주공5단지
高공사비에 실현 '글쎄'…'환급서 분담' 올파포 사례도
메이플자이도 당초 1억 환급서 분담금 폭탄 불가피

“재건축 알아보시는 분들, 10~15년뒤 입주라구요? 추가 분담금이 없고 환급금 있다구요? 절대 믿지 마세요. 무조건 상상한 것보다 시간은 오래 걸리고 추가 분담금은 더 나옵니다.”

최근 국내 주요 포털사이트 부동산 커뮤니티에선 이같은 내용의 한 게시글이 화제가 됐다. 공사기간 지연 등 우여곡절 끝에 올해 말 입주를 예정한 송파구 잠실 미성·크로바 재건축 사업 ‘잠실르엘’ 조합원이라 밝인 그는 동 평형 이동으로 추가 분담금 3억원 가량을 냈다고 했다. 조합 추정 기존 전용면적 95㎡(구 평형 32평형)에서 전용 74㎡(30평형) 또는 84㎡(34평형) 이동시 1억~2억원 수준의 추가 분담금을 예상했던 만큼 최소 1억원 가량의 비용을 더 들이게 된 셈이다.

최근 서울 주요 정비사업 곳곳 환급금 지급이라는 ‘장밋빛 전망’을 내놓고 있지만 정비업계는 물론 각 조합원들이 고개를 갸우뚱 하는 이유도 이같은 배경에서다. 몇 년 사이 치솟은 공사비에 사업성 뛰어난 정비사업마저 공사비 증액 갈등을 빚고 있는 터, 전문가들은 “정비사업으로 돈을 벌 수 있는 시대는 끝났다”고 경고한다.

‘분담금 최소’ 청사진 내놓는 단지들…현실은 ‘글쎄’

2025년 2월 16일 정비업계에 따르면 연초 양천구 목동신시가지5·7단지가 재건축 사업 정비계획 공람을 통해 수억원대 환급금 전망을 내놓으며 수요자들의 이목을 집중시킨 가운데 영등포구 여의도 시범·한양아파트와 송파구 잠실주공5단지 등 비슷한 추정치를 내놓은 정비사업에도 관심이 쏠린다.

지난 13일 재건축 사업 정비구역·계획 결정 고시한 여의도 시범아파트는 재건축 이후 조합원이 현재 거주 중인 아파트와 동일한 평형으로 이동시 추가 분담금 없이 오히려 2억~4억원에 이르는 환급금을 돌려받을 수 있을 것으로 봤다. 구체적으로 현재 시범아파트는 전용률 100%로 전용과 공급면적이 거의 동일하다는 점을 고려, 전용 79㎡(구 평형 기준 24평형) 거주 중인 조합원이 재건축 후 동일 평형인 전용 59㎡ 분양시 환급금은 3억 6759억원에 이른다. 36평형인 전용 118㎡에서 재건축 후 35평형인 전용 84㎡로 이동해도 2억 7823억원을 돌려받을 수 있다고 봤다.

지난해 말 서울시 신속통합기획 통합심의를 통과한 인근 여의도 한양아파트 역시 환급금을 기대하고 있다. 지난해 2월 진행한 정비계획 공람에 따르면 한양아파트는 A동 전용 105㎡(34평형)와 B·C동 109㎡(35평형) 거주 조합원이 향후 전용 84㎡(36·37평형) 분양시 최소 9132만원에서 최고 1억 4299만원까지 돌려받을 수 있을 것으로 추산했다.

강남권 재건축 ‘대어’로 꼽히는 잠실주공5단지의 경우 지난해 9월 정비계획 결정 고시 기준 기존 전용 82㎡(36평형)에서 거주 중인 조합원이 동일 평형으로 이동시 용지·타입별로 다소 상이하나 6억원 안팎 환급금을 받을 수 있을 것으로 예상했다. 이 조합원이 전용 107㎡(44평형)으로 이동해도 최소 1억 8708만원에서 최고 2억 7708만원까지 환급받는다는 계산이다.

강남 ‘대어’도 못 피한 高공사비…재건축 ‘돈 되는 시대’ 갔다

다만 고공행진을 멈추지 않고 있는 공사비가 문제다. 재건축 등 전국 정비사업에서 발생하는 공사비 분쟁을 조정코자 2019년 도입된 한국부동산원 공사비 검증 제도는 매년 접수 건수가 늘고 있다. 2019년 3건에서 2020년 13건, 2021년 22건, 2022년 32건으로 꾸준히 늘어난 접수건수는 2023년(30건) 소폭 줄었다가 지난해엔 36건으로 최다치를 기록했다.

당장 ‘단군 이래 최대’라 불렸던 둔촌주공 재건축 사업인 ‘올림픽파크포레온’은 당초 환급 예상과 달리 상당한 액수의 추가 분담금이 발생한 실정이다. 2019년 11월 관리처분계획 변경안 고시 당시 추정 분담금을 보면 34평 동일 평형 이동시 등촌주공3단지는 2억 5035만원, 4단지는 2억 2809만원의 환급이 예상됐었다. 다만 공사비 증액과 공사기간 지연 등이 빚어지면서 지난 2022년 조합 추산 조합원 가구당 평균 1억 2000만원대가 될 것으로 봤다.

연초부터 서울 주요 정비사업 곳곳 공사비 증액 갈등도 빈번하다. 신반포4지구 재건축 사업 ‘메이플자이’는 2018년 GS건설 시공계약 당시 공사비가 9353억원이었지만 이후 2023년 1월과 지난해 4월 두 차례 증액으로 공사비가 1조 1707억원까지 불어났다. GS건설은 여기에 더해 최근 추가 공사비 4859억원을 요구하면서 조합과 갈등, 오는 6월 입주 차질까지 우려되는 실정이다.

조합원들의 분담금 부담이 커지는 건 수순이다. 메이플자이는 2017년 11월 관리처분계획 공람이 이뤄진 당시 신반포한신11차 전용 84㎡(36평형)에 거주한 조합원이 동일 평형 이동시 9668만원을 돌려받을 것으로 추정했지만, 공사비가 세 차례에 걸쳐 크게 늘면서 조합원 가구당 억대 추가 분담금을 면치 못할 것으로 보인다.

잠실진주아파트 재건축 사업인 ‘잠실래미안아이파크’의 경우 2018년 시공계약금(7458억원) 대비 무려 6359억원 늘어난 1조 3818억원으로 공사비 증액이 이뤄지기도 했다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “인건비나 원자재비 등 공사비가 더 오르면 올랐지 내려갈 가능성은 적은 현실에서 정비사업을 투자 가치가 아닌 실거주 목적으로 바라보는 인식의 전환이 필요한 시점”이라며 “새 아파트, 넓은 평형으로 옮겨갈 때 비용이 들어가는 것을 상식으로 받아들여야 한다”고 진단했다.

 

 

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개인적으로, 물론 부동산 침체기인 지금의 상황으로 보면 환급금을 받는다는 것은 뜬구름 잡는 소리일 수 있다. 공사비도 오르고 대출도 어려운데다 전반적인 경제상황을 고려하면, 사업이 잘 진행되어 환급금을 받는다는 것은 무지개빛 청사진에 불과할 수 있다. 그러나 이들 단지의 입주시기는 향후 7~10년 후의 일이다. 7년 뒤, 10년 뒤의 부동산 시장을 정확히 예측하기는 어렵다. 그러나 10년 뒤 분양시장이 바뀐다면 환급금을 받을 수도 있다. 따라서 지금의 부정적 심리에 입각하여 10년 뒤를 예측하는 건 위험한 일이다. 따라서 너무 부정적으로만 접근할 필요는 없다. 오히려 주요 재건축 단지들도 프리미엄이 40~50%가량 하락한 지금이 투자적기일 수도 있다. 모두가 잠들어 있을 때 깨어 있을 필요가 있다. 절망의 끝에서 상승은 시작된다.