서울 37개 재건축 단지에 재건축부담금(재초환) 부과한다고?

'재건축부담금'으로도 불리는 재초환은 2006년 처음 도입될 때부터 이중과세 등으로 말도 많고 탈도 많았다. 실제 2014년 한남연립재건축조합에서 조합원 1인당 재건축부담금으로 5,444만원씩 부과되자 사유재산권을 침해한다며 헌법소원을 낸 바 있다. 그러나 2019년 12월 헌법재판소는 "헌법에 위배되지 않는다"며 합헌 결정을 내려 지금까지 이어져 오고 있다. 

재초환은 재건축으로 얻은 이익이 조합원 1인당 8,000만원을 넘으면 초과 금액의 최대 50%를 환수하는 제도다. 그리고 역대 정부들의 부동산 정책을 보면, 재개발 재건축 활성화는 빠지지 않고 등장하는 단골 정책이다. 재초환은 정부의 재건축 활성화라는 정책기조에 반하고 또 개별적으로 부과하는 것이 상식인데도 퉁쳐서 조합에 일괄적으로 부과하기 때문에 조합원간 배분 문제와 형평성 문제도 대두되고 있어 혼란이 가중될 것은 불을 보듯 뻔하다. 게다가 지난 달 발표한 10.15대책으로 서울은 전역이 투기과열지구로 지정되어 조합원 지위승계가 금지되었는데, 자그마치 재건축 16만 가구가 묶여버렸다. 최근 재초환 폐지 논의가 있지만 원점으로 돌아간 상태인데, 개인적으로 재초환은 폐지되는 것이 바람직하다고 생각한다.

어찌됐건 아직까지 재초환은 살아있는 세금같은 존재다. 2025년 서울 재건축단지에서 재초환 부과대상지는 37개로 나타났는데 조합원 1인당 평균 1억3,898만원을 내야 하는 것으로 나타났다. 이 중에서 부담금 액수가 가장 많은 단지는 서초구 반포3주구로 총 5,621억4,081만원에 이르고, 전체적으로는 서초구가 8곳으로 가장 많고, 7곳인 강남구가 그 뒤를 따르고 있다. 재초환에 대한 일반적인 내용과 그간의 개정 내용 등을 자세히 보고 싶다면 다음 글을 참조하면 된다.

122. 재건축초과이익환수제(재건축부담금)

122. 재건축초과이익환수제(재건축 부담금)

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서울 재초환 관련 <위클리한국주택경제신문, 2025.11.18.> 기사를 참고해 보자. 더불어민주당 이연희 국회의원이 서울시로부터 제출받은 올 10월 기준 자료에 따르면 서울에서 재초환 부과가 예상되는 단지 수는 37곳이다. 이를 조합원 1인당 예상 부담금으로 환산하면 1억3,898만4,000원이다.

재초환 부과액이 가장 높은 단지 상위 3곳은 △서초구 반포3주구(5,621억4,081만원) △용산구 한강맨션(4,722억5,528만7,000원) △영등포구 신길10구역(1,435억8,029만4,000원) 순이다.

재초환 부과 예상 단지가 가장 많은 곳은 서초구로 반포3주구를 비롯해 반포현대아파트, 신성빌라, 신반포21차, 신반포18차337동, 방배삼익아파트, 신반포12차, 신반포27차 등 8곳이다. 그 뒤로 강남구가 7곳으로 역삼아트빌라, 도곡삼호아파트, 역삼동758·은하수·760번지, 일원개포한신아파트, 도곡개포한신아파트, 개포주공5단지아파트, 개포주공6·7단지아파트 등이다.

송파구를 비롯해 강서구, 구로구, 영등포구는 총 3곳이다. 송파구에서는 문정동 136번지, 가락현대5차, 가락상아1차 등이다. 강서구에서는 화곡1구역, 방화6구역, 방화5구역 등이다. 구로구에서는 개봉5구역, 두암빌라, 오류동 현대연립 등이다. 영등포구에서는 신길10구역을 비롯해 유원제일1차아파트, 문래진주아파트 등이다. 이어 △용산구 한강맨션, 한강삼익아파트 △성동구 장미아파트, 한남하이츠아파트 △강동구 천호3구역 △강북구 미아4구역 △금천구 무지개아파트 △동대문구 제기1구역 △서대문구 홍제3구역 △은평구 신사1구역 등이다.

‘재건축 부담금’ 부산 첫 대상은 사직 1-6구역(2020.6.12.)

‘재건축 부담금’ 부산 첫 대상은 사직 1-6구역