30년 넘은 아파트, 안전진단 없이 바로 재건축 가능...건설사만 좋아할 듯

정비사업이 또 하나의 분기점을 맞았다. 정비사업 관련 2개의 핵심 내용인 <도시및주거환경정비법> 일부 개정안이 2024년 11월 14일 국회 본회의를 통과했다. 30년 넘은 아파트의 경우 안전진단 없이 재건축 가능(2025년 6월부터 시행)하다는 것과 조합 총회시 서면결의가 아닌 전자의결방식도 가능하다는 것이다. 전자의결방식은 시대 흐름을 따라가는 조치라 생각되지만 30년 넘으면 안전진단도 없이 무조건 재건축을 시작할 수 있게 한 것은 부동산시장 활성화를 위한 조치라 하더라도 좀 아쉽다. 선뜻 이해가 안되는 것은 안전진단이 없어진 게 아니라 사업시행인가 전까지 천천히 나중에 받으라는 것인데...무슨 조삼모사도 아니고 말이 되는가 싶다. 실컷 조합설립하고 시공사 선정했는데 나중에 안전진단 통과 못하면 재건축이 안된다는 것 아닌가. 그럴일은 없겠지만 만에 하나 사업시행인가 전까지 안전진단을 통과 못하면 매몰비용과 그 혼란은 어떻게 할 것인가? 아무튼 30년 넘으면 일단 안전진단 없이 재건축 시작하고 안전진단은 나중에 사업시행인가 전까지 받으라는 것인데 쉽게 납득하기 어렵다. 안전진단을 미리 받는 것과 안전진단을 나중에 받는 것이 무슨 차이가 있나! 이럴거면 차라리 지금처럼 안전진단을 먼저 받고 사업을 시작하는 것이 맞지 않나!

지금 재건축이 잘 진행되지 않는 것은 년식과 안전진단 때문이 아니라 막대한 분담금 때문이다. 30년 된 아파트는 사실 멀쩡한데 부수고 다시 짓는다? 결국 입지 좋고 부자인 아파트만 혜택을 볼 것이다. 그리고 국가적 자원낭비도 너무 심하다. 환영하는 곳은 건설사 뿐일 듯... 

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자세한 내용은 <위클리한국주택경제신문> 2024년 11월 15일자 기사를 참고하면 된다. 재건축 패스트트랙과 전자의결 방식 도입 등을 골자로 한 도시 및 주거환경정비법 개정안이 국회 본회의를 통과했다. 국회는 지난 14일 제12차 본회의를 열고 28건의 법률안을 포함해 총 37건의 안건을 처리했다.

▲정비구역 지정 전에도 추진위 구성 가능=정부는 올 1월 10일 민생토론회를 통해 주민이 원하면 안전진단 없이도 재건축 사업에 착수할 수 있는 안전진단 제도 개편 방안을 발표한 바 있다. 재건축 안전진단은 지난 1994년 구 주택건설촉진법으로 규정돼 30년 동안 재건축 착수를 위한 진입 문턱으로 작용해 왔다. 앞으로 안전진단은 현재 구조안전성 외에도 주거환경, 설비 노후도를 종합적으로 평가하는 현행 체계에 적합하게 명칭을 재건축 진단으로 변경된다.

또 그동안 재건축 진단을 통과하지 못하면 정비계획 입안 등 사업에 착수조차 할 수 없었던 비효율적 문제를 해소할 수 있도록 재건축 진단은 시업시행계획인가 전까지만 통과하도록 필요시기를 조정했다. 주민이 요청해도 지자체가 사전에 재건축 진단 실시 여부를 재량으로 결정했던 예비안전진단 개념의 현지조사 제도는 폐지된다. 연접한 단지와 통합해서 재건축 진단을 실시할 수 있도록 절차도 개선했다.

특히 재건축·재개발 사업의 시행자인 조합이 설립되기 전 임시 법정 단체인 추진위원회는 정비구역 지정 이후에만 구성할 수 있었지만 정비구역 지정 전에도 추진위원회를 구성할 수 있게 된다. 정비계획 수립과 추진위원회 구성에 따른 동의요건도 간소화한다. 주민이 지자체에 정비계획 입안 요청·제안하거나 추진위원회 구성 승인 요청을 하는 경우 각각 주민의 동의를 받아야 했다. 하지만 앞으로는 어느 하나에 동의하면 다른 사항에 대해서도 동의한 것으로 간주하는 특례가 도입된다.
이밖에 조합을 통한 사업 방식 외에 공공 방식, 신탁 방식으로 사업을 추진하기 위해 주민이 공공기관, 신탁업자 등과 협약을 체결하는 경우 대통령령으로 정하는 비율 이상의 주민 동의를 받도록 했다.

▲전자의결 방식 도입=현재 조합 총회 의결권은 주로 서면의결 방식으로 행사해 왔다. 앞으로 현장 참석 부담을 줄이기 위해 전자방식을 일반적으로 활용할 수 있게 된다. 지금은 원칙적으로 총회 직접참석, 대리인 출석, 서면 의결방식을 허용하고 전자적 방식은 재난 상황 발생 시에는 예외적으로 허용됐다.

여기에 현재는 현장 총회를 개최하면서 사안에 따라 일정 비율의 조합원이 현장 총회에 직접 출석해야 했지만, 온라인을 통한 총회도 현장 총회와 병행 개최해 조합원이 참석할 수 있도록 허용된다. 추진위원회 구성ㆍ조합설립 등 사업 과정에서 필요한 동의 절차에도 전자방식을 허용할 수 있다.

국토부 김헌정 주택정책관은 “이번 개정안으로 정비사업 절차가 개선되면서 쉽고 빠르게 사업을 추진할 수 있을 것으로 기대한다”면서 “지난 13일 국토위 전체회의에 상정된 재건축·재개발 촉진에 관한 특례법 등도 조속히 논의되도록 최선을 다하겠다”고 밝혔다. 한편 이번 도시정비법 개정안은 공포 후 6개월(온라인 총회 등 일부 규정은 공포 후 1년)이 경과한 날부터 시행된다. 아울러 국토부는 하위법령 개정을 차질 없이 진행하고 조합 관계자 등을 대상으로 순회 설명회도 진행해 나갈 계획이다.

30년된 아파트 안전진단 없이 재건축 착수…173만가구 대상

30년된 아파트 안전진단 없이 재건축 착수…173만가구 대상(종합)