서울 재건축 대어 압구정3구역, 비례율 61.3% 실화냐!

재개발 재건축에 문외한이라도 '비례율'이라는 말은 들어봤을 것이다. 그도 그럴것이 비례율은 재개발 재건축에서 가장 중요한 용어이기 때문이다. 과거에는 사업성을 판단하는 지표로 재개발은 비례율, 재건축은 무상지분율로 판단했지만, 지금은 재건축도 무상지분율 대신 비례율로 사업성을 판단하는 사업장이 증가하고 있다. 사업성 판단의 기준이 되는 비례율은 조합원들의 분담금과 직결되기 때문에 조합원들이 유독 관심을 가지게 된다.

비례율은 해당 구역의 전체 조합원 종전자산평가총액을 분모에 두고 분자에는 조합에서 벌어들일 수 있는 총수입에서 아파트를 지을 때까지 들어가는 총비용을 차감하면 된다. 여기서 조합원 종전자산평가 총액은 청산자를 제외한 조합원별 토지 및 건축물 평가 총액을 말한다. 총수입은 신축 아파트와 상가에 대한 조합원 분양수입과 일반분양 수입을 더한 것이고, 총지출에는 이주비, 조합운영비, 국공유지 매입비, 각종 인허가비용, 기타 용역비 및 분양미신청자 현금청산 등이 있지만 공사비가 70% 이상을 차지하고 있어 공사비가 가장 중요하다. 요즘 사업장 곳곳에서 공사비를 두고 갈등을 벌이는 이유이기도 하다. 

89. 비례율-재개발 사업성 지표

89. 비례율-재개발 사업성 지표

그런데 비례율은 추정치여서 수시로 변한다. 조합설립 때부터 추정비례율이 나오지만 말 그대로 추정치일 뿐이다. 그러다 관리처분인가시 거의 확정되고, 최종적으로 비례율은 공사가 끝나야 확정된다. 앞에서 비례율에 가장 큰 영향을 미치는 것은 공사비라고 한 바 있다. 따라서 공사가 계획보다 늦어지면 비례율은 떨어질 수밖에 없다. 물론 공사비 증가분을 커버할 수 있을 정도로 일반분양 수입을 왕창 늘리면 비례율은 올라간다.

요즘은 정비사업장 곳곳에서 놀랄 일들이 자꾸 벌어지고 있다. 그런데 서울 한강변, 내로라하는 압구정3구역의 비례율이 추정치이기는 하지만 61%라는 것은 다소 의외다. 그동안 재개발 재건축사업에서 비례율이 61%인 사업장이 있었나 싶다. 우리나라 정비사업 역사상 처음있는 일 아닌가! 비례율이 61%라면 내가 가진 아파트의 종전자산평가액이 10억이면 6억1,000만원(권리가액) 짜리로 인정해 준다는 것인데, 이게 사실인가 싶기도 하고 말이 되나 싶기도 하다. 물론 종전자산평가액과 비례율은 상호 연동되어 있어 큰 의미는 없지만 결국 분담금은 종전자산평가액이 아닌 권리가액으로 결정되기 때문이다. 따라서 사업성패의 관건은 조합원들이 분담금 폭탄을 감수할 수 있느냐로 결정될 듯하다. 현재 84타입 조합원분양가는 28억6,000만원으로 평당 8,700만원에 이른다.

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압구정3구역, 최고 70층 잠정 확정… 아파트 5,175세대 공급

정비구역·정비계획 결정 변경(안) 공람
종전가액 24.8조원·추정비례율 61.35%

서울 강남구 압구정지구의 대장주인 압구정3구역이 최고 높이를 70층으로 잠정 확정했다. 현재 조합이 77층을 추진하고 있는 만큼 향후 변경 가능성을 남겨둔 것이다. 구는 지난 12일 압구정 아파트지구 특별계획구역3 재건축 정비구역·정비계획 결정 변경안을 내달 13일까지 공람에 들어갔다. 이번 공람에는 압구정 아파트지구 개발기본계획과 지구단위계회구역 및 지구단위계획에 대한 변경이 포함됐다.

공고문에 따르면 우선 압구정3구역의 면적이 소폭 증가했다. 기존에는 압구정동 360-1번지 일대 36만187.8㎡였던 면적이 약 4만㎡ 증가한 39만9,595.1㎡로 변경됐다. 구역은 2개 획지로 구분해 공동주택과 근린생활시설, 판매시설 등을 건설할 예정이다. 획지1의 경우 3종일반주거지역으로 건폐율 50^ 이하, 정비계획용적률 269.8% 이하(법정상한 300%)를 적용한다. 높이는 291m 이하로 최고 70층까지 건설이 가능하다. 획지 내에는 공동주택을 비롯해 근린생활시설 등이 들어설 예정이다.

준주거지역인 획지2에는 건폐율 60% 이하, 정비계획용적률 294.8%가 적용된다. 법정상한용적률은 436.9%로 예정됐고, 최고 56층으로 계획됐다. 공동주택과 판매시설이 건설된다. 이에 따라 압구정3구역 내에는 총 5,175세대 규모의 공동주택이 공급될 예정이다. 임대주택 650세대를 제외한 4,525세대가 분양물량이다. 전용면적별로는 △60㎡ 이하 1,033세대 △60~85㎡ 이하 616세대 △85㎡ 초과 3,526세대 등으로 구성된다. 전용 85㎡를 초과하는 중대형평형이 전체 공급주택의 68% 이상인 셈이다.

토지등소유자별 분담금 추산액 산출을 위한 추정비례율은 61.35% 수준으로 산정됐다. 종전자산추정액은 올해 1월 1일 기준 공동주택 공시가격에 시세보정률 180%를 적용한 결과 약 24조7,883억원에 달할 것으로 추산됐다. 반면 총수입은 21조944억원 수준에 그쳤고, 총지출은 약 5조8,868억원을 넘길 것으로 예상됐다.

구체적인 조합원 분양가는 전용면적 △59㎡ 20억4,000만원 △84㎡ 28억6,000만원 △99㎡ 33억5,000만원 △118㎡ 39억9,000만원 △134㎡ 45억3,000만원 △152㎡ 51억3,000만원 △167㎡ 56억6,000만원 △187㎡ 63억원 △214㎡ 72억4,000만원 △248㎡ 83억8,000만원 △187㎡PH 101억1,000만원 △214㎡PH 115억9,000만원 △248㎡PH 134억1,000만원으로 추정했다. 상가는 전체 금액으로 1조4,000억원 가량이 될 것으로 전망했다. 다만 조합은 이번 정비계획안에 따른 층수는 향후 변경될 수 있다는 설명이다. 현재 조합은 77층 높이를 검토하고 있어 향후 실제 설계 과정에서 층수 상향을 포함한 정비계획 변경을 진행할 가능성이 있다는 것이다. -자료 : <위클리한국주택경제신문>, 2024.11.13.