재개발지식창고

재개발사업은 정부와 지자체가 일정 부분 개입하는 공공사업 성격이 강하다. 정부는 으로, 지자체는 로 개입한다. 개입은 곧 규제다. 국민소득 4만 불에 육박하는 준선진국인 국민들이 비가 새고, 도로도 제대로 없는 열악한 환경에서 살게 해서는 안된다는 것이다. 국민을 위해서 하는 것처럼 보이지만 실상은 딴판이다. 공공성을 강조하지만 정부나 지자체에서 지원해주는 것은 아무것도 없고 오롯이 조합원들의 호주머니와 일반분양으로 사업성이 있어야 가능한 사업이다. 따라서 재개발사업은 결국 비즈니스 논리로 사업의 성패가 갈린다. 비즈니스 논리란 곧 사업성이 있어야 가능한 사업이라는 말이다. 사업성을 대표하는 지표는 비례율(재건축은 무상지분율)이다. 따라서 추정비례율이 나오기 전 예정지의 경우에는 사업성을 분석해 보기가 ..

그동안 가만 있더니 느닷없이 국세청에서, 재개발 재건축 조합원에게 무이자로 이주비대출을 해주면 조합원에게 배당소득세를 부과하겠다고 해서 시끄럽다. 재개발 재건축사업이 진행되어 관리처분인가가 나면 이주가 시작된다. 조합원들이 새 아파트가 지어질 때까지 다른 곳으로 이사를 해야 하는데, 이때 조합원들에게 일정 부분 지원해 주는 것이 이주비다. 하지만 이주비는 이사비와는 달리 대출이므로 추후 조합원들이 상환해야 할 돈이다. 통상 이주비대출에 대한 이자는 조기이주를 촉진하기 위해 조합에서 대납을 하게 된다. 그런데 이주비대출을 무이자로 지원받을 경우 조합원에게 세금을 부과한다는 것이다. 하지만 현장에서는 여전히 이주비대출 이자에 대한 과세를 두고 국세청과 조합원간 의견이 팽팽하다. 국세청 주장 조합원 주장 조합..

2023년 6월 29일 대법원 판결(2022두56586)로 1세대 다물권자 입주권 관련 혼란이 예상된다. ‘조합설립 후 1세대에 속하는 수인의 토지등소유자로부터 부동산을 양수한 수인은 원칙적으로 그 전원을 대표하는 1인을 조합원으로 봐야 한다’라는 대법원 판결 때문이다. 즉 1세대 다물권자 역시 1입주권이라는 판단을 내린 것이다. 대법원에선 구 도정법 19조 1항 2호와 3호를 중첩 적용했기에 1인의 조합원으로 보는 것이 옳다 판단했으며, 투기 세력의 유입 및 사업성 저하 방지, 기존 조합원들의 재산권 보호 등을 위한 것이라는 입법 취지를 밝혔다. 대법원 판결을 정리하면, 조합설립 후 1인 다물권자 물건을 매수한 경우에는 단독 입주권이 나오지 않는다고 하여 종전과 동일하다. 그러나 1세대 다물권자 물건을..

2017년 11월 관처를 받고 철거가 끝났는데도 하염없이 분양을 미루어왔던 우암1구역 효성해링턴오션힐즈, 9월 15일 모델하우스 오픈하고 곧장 일반분양에 들어갈 것으로 보인다. 떠도는 이야기로는 평당 2100만원이라는데 예상보다는 분양가가 높다고 생각되는데, 아마 대연3구역 2300만원의 영향이 큰 것으로 보인다. 그러나 시장 상황을 감안하면 완판되지 않을까 싶다. 무엇보다 디자인이 획기적이다. 2030부산엑스포(북항) 유치시 최대 수혜지 지상 38층 17개동, 조합원 601명, 총세대수 2,205세대로 일반분양 많음. 시공사 효성+진흥 컨소 조합원동호수 추첨이 끝나, 84타입 p는 고층 3억, 저층 2.8억 그리고 73타입은 2.6억, 59타입은 1.7억 정도임. 테라스형은 매물 자체가 거의 없음. 평..

주거용 부동산 투자자라면 자주 들락거리는 사이트가 있다. 공매물건이 나와 있는 ‘온비드’다. 일반적으로 공매보다는 경매에 관심이 많지만 온비드에도 재개발구역 공매물건이 자주 등장하기 때문에 관심을 가져볼 만하다. 재개발구역 주택이나 아파트처럼 정상적으로 입주권이 나오는 물건에는 입찰자들이 대거 몰리지만 도로나 자투리땅, 뚜껑빌라 등과 같은 특수물건에는 입찰자가 거의 없다. 뚜껑(무허가건축물)은 들어봤는데, 뚜껑빌라(대지지분이 없는 빌라)는 처음 들어보는 용어일 것이다. 필자의 최근 신간 에서 처음 사용한 용어이기 때문이다. 4년 전이었다. 그날도 온비드를 써핑하고 있었는데 3,500만 원짜리 썩빌이 매물로 나와 있었다. ‘왜 이렇게 싸지?’하는 생각에 확인해 봤더니, 재개발구역에 있는 빌라는 맞는데 뚜껑..

블로그지기 김부현(김중순)의 재개발 재건축 4번째 책, 이 출간되었습니다. 이른바 '꾼'들의 투자노하우 50가지를 Q&A 문답형식으로 정리한 책입니다. 아무리 좋은 입지도 꾼들의 노하우를 이기지 못한다! 재개발·재건축 불장이 온다! 지구가 망하지 않는한 재개발 재건축은 계속된다. 재개발·재건축은 더욱더 활성화될 것이다. 우리나라는 인구만 고령화되는 것이 아니라 주택의 노후화 속도 역시 빠르다. 전국 광역시 주택노후도는 30%에 육박한다. 대전이 36.4%로 가장 높고 31.2%의 울산이 그 뒤를 따른다. 서울은 26.4%, 부산은 28.9%에 이른다. 어느 대도시 할 것 없이 주택의 노후화는 심각한 수준이고, 재개발·재건축이 계속되어야 하는 이유다. 산을 허물고 그린벨트를 풀고 도심 외곽의 논과 밭을 밀..

2023년 6월 관리처분인가를 받은 서울 재개발의 왕 한남3구역, 현금청산자 216명 졸지에 9억을 날릴 판이다. 대지지분 27㎡ 투룸을 갖고 있던 A는 청천벽력 같은 소식을 접했다. 3년 전 영등포 재개발 단지에서 분양하는 아파트에 청약을 넣어 당첨된 것이 문제의 발단이었다. 이 때문에 한남3구역이 현금청산 대상에 해당한다는 것이다. 알아보니 도시정비법은 투기과열지구 내에서 주택을 한번 당첨받았다면 이후 5년간 해당 소유주에게 다른 주택의 당첨을 막고 있다. A는 하루 아침에 아파트 프리미엄 8~9억이 날아갔다는 사실에 억울해서 잠을 못 잔다고 한다. A는 법이 사유재산에 지나친 침해를 하고 있다면서 헌법소원까지도 고려중에 있다는데 개인적으로는 구제받기가 어렵다고 생각한다. 도시정비법 제72조 투기방지..

촉진2-1구역에서 평당 공사비로 987만원 내놓으라고 조합원들을 압박하던 GS건설이 낙동강 오리알이 되었다. GS건설 시공사 해지 소식이 들리자마자 기다렸다는 듯이 대형건설사들이 관심을 보이고 있다. 조합에서는 7월 27일 현장설명회를 개최한다고 입찰안내서를 공고했다. 그중 입찰에 참가한다면 포스코와 삼성물산의 각축전으로 예상된다. -------------------------------- - 포스코이앤씨 등 대기업 물밑경쟁 - 상업지역 고층단지 희소성 뛰어나 - 27일 현장설명회…11월 선정 계획 7월 18일 부산진구 촉진 2-1구역 도시환경정비사업조합은 이날 대의원대회를 열고 시공사 입찰 안내서를 확정했다. 조합은 확정된 입찰 안내서를 공고하고 오는 27일 현장 설명회를 열 계획이다. 오는 10월 5..